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한동안 ‘공급 과잉’의 그늘 아래 놓여 있던 수도권 물류센터 시장이 조금씩 변화의 기미를 보이고 있습니다. 공실률은 눈에 띄게 낮아지고, 조 단위 대형 거래가 성사되면서 시장 분위기도 서서히 달라지고 있습니다.
젠스타메이트 리서치센터가 발표한 ‘2025 수도권 물류센터 연간 리포트‘를 바탕으로, 올 한 해 물류센터 시장의 주요 변화를 정리해 드립니다.
📉 공실률 8.3%p 하락… 상온 시설 중심 개선
2025년 4분기 기준 수도권 물류센터 공실률은 **17.6%**로 집계됐습니다. 이는 2024년 4분기(25.9%) 대비 8.3%p 하락한 수치입니다.
특히 임차 수요가 집중된 **상온 시설 공실률은 10.2%**까지 떨어지며 뚜렷한 개선 흐름을 보였습니다.
이 같은 변화는
신규 공급 둔화
저온 시설의 상온 전환 등 자산 리포지셔닝
임차 수요의 점진적 회복
등이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다. 단순한 숫자 개선을 넘어, 구조적 조정이 진행되고 있다는 점에서 의미가 있습니다.
💰 1조 원 거래 성사… 서부권이 시장 주도
2025년 연간 수도권 물류센터 거래금액은 약 4조 5,186억 원으로 전년 대비 5.2% 감소했지만, 거래면적은 68.1만 평으로 소폭 증가했습니다.
권역별로는 서부권이 약 2조 8,000억 원(61%)을 차지하며 시장을 이끌었습니다.
그 중심에는 4분기 인천 소재 청라로지스틱스센터(약 13만 평)의 1조 원 규모 거래가 있었습니다. 해당 자산은 공실을 대거 해소한 뒤 손바뀜이 이뤄지며, 시장이 점차 균형을 되찾고 있음을 보여준 사례로 주목받고 있습니다.
이 밖에도
안산 시화물류센터(5,123억 원)
GREENWAVE 시화물류센터(4,750억 원)
등 대형 거래가 이어지며 서부권에 투자 수요가 집중됐습니다. 동남권은 9,151억 원 규모로 집계됐습니다.
🏗 공급 71% 급감… 개발 속도 조정 국면
공급 측면에서는 보다 뚜렷한 변화가 나타났습니다.
2025년 연간 신규 공급은 36.7만 평으로, 전년(124.4만 평) 대비 71% 감소했습니다. 이는 역대 최대치였던 2023년 공급의 약 20% 수준에 불과합니다.
4분기에는 약 11만 평이 공급됐으며, 남부권이 가장 큰 비중을 차지했습니다. 현대글로비스 안성 W&D센터와 안성 CDC 물류센터가 준공되며 남부권 공급을 이끌었고, 동남권에서는 로지스포인트신해리와 GST 동곤지암 물류센터가 공급됐습니다.
또한 2025년 신규 인허가는 25건에 그쳤고, 4분기 신규 착공은 한 건도 없었습니다. 인허가 후 착공까지 평균 소요 기간도 317일로 길어지며, 공사비 상승과 금융 여건 악화가 개발 속도를 늦추는 모습입니다.
이에 따라 2026년 예정 공급량은 67.2만 평으로 집계되지만, 실제 준공 물량은 계획 대비 축소될 가능성도 제기됩니다.
📈 임대료 소폭 상승… 질적 경쟁의 시대
2025년 4분기 기준 수도권 상온 물류센터 평균 임대료는 평당 3만2,557원으로 전년 대비 0.6% 상승했습니다.
다만 2026년 신규 공급이 예정된 동남권과 남부권은 공실률 안정화 속도가 다소 완만해질 수 있다는 점도 함께 주목해야 합니다.
🔎 “양적 확대에서 질적 경쟁으로”
김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “2025년 수도권 물류센터 시장은 공급 확대 사이클의 조정 단계를 지나 점진적인 균형 회복 국면에 진입했다”고 진단했습니다.
특히 4분기 초대형 거래 성사와 공실률 개선은 구조적 과잉 국면이 완화되고 있음을 보여주는 지표라는 설명입니다.
앞으로 시장은 단순한 물량 확대보다
✔ 입지 경쟁력
✔ 자산 유형 차별화
✔ 운영 효율성
등 질적 요소 중심으로 재편될 가능성이 높습니다.
공급 조정과 수요 회복이 교차하는 현재의 물류센터 시장.
여러분은 2026년 시장 흐름을 어떻게 전망하시나요? 📦
다음 리포트에서도 더욱 깊이 있는 인사이트로 찾아뵙겠습니다.
