안녕하세요, 젠스타메이트 뉴스룸 구독자 여러분.
한동안 물류센터 시장의 핵심 키워드는 단연 ‘공급 과잉’과 ‘공실’이었습니다.
코로나19 이후 이커머스 성장 기대감이 커지면서 물류센터 개발이 빠르게 늘었고,
특히 수도권 외곽을 중심으로 대형 물류센터가 과잉 공급됐기 때문인데요.
하지만 최근 시장 분위기는 조금씩 달라지고 있습니다.
이번 이슈체크에서는 젠스타메이트 리서치센터가 발간한 ‘2026년 1분기 전국 물류센터 시장 리포트’를 바탕으로, 지금 물류센터 시장에서 주목해야 할 변화를 짚어보겠습니다.
2026년 1분기 전국 물류센터 거래 규모는 약 8,336억 원, 거래면적은 약 12.2만 평으로 집계됐습니다.
이 중 수도권 거래 규모는 약 7,472억 원, 거래면적은 약 10.1만 평으로 전체 거래 규모의 약 90%를 차지했습니다.
거래시장만 놓고 보면 아직 본격적인 회복세라고 보기는 어렵습니다. 수도권 기준 거래 규모와 거래면적은 전년 동기 대비 각각 약 48%, 58% 감소했기 때문입니다.
금리 부담, 자금조달 환경, 매도자와 매수자 간 가격 눈높이 차이 등이 여전히 거래시장에 영향을 주고 있는 것으로 볼 수 있습니다.
다만 입지와 규모, 임차 안정성이 확인된 수도권 자산을 중심으로 의미 있는 거래가 이어졌습니다.
즉, 1분기 물류센터 거래시장은 “전체 시장이 빠르게 회복됐다”고 보기는 어렵지만, 수도권 우량 자산에 대한 투자 수요는 여전히 유효하다는 점을 보여줍니다.
이번 리포트에서 가장 주목할 부분은 거래보다 공실률입니다.
2026년 1분기 수도권 물류센터 상온시설 공실률은 약 10.0%를 기록했습니다.
이는 전 분기 대비 약 0.4%p, 전년 동기 대비 약 8.4%p 하락한 수치입니다.
용도별로 보면 상온 물류센터의 회복세는 더 분명합니다.
수도권 상온 물류센터 공실률은 약 7.4%로, 2023년 4분기 이후 가장 낮은 수준까지 내려왔습니다.
상온 물류센터는 일반 소비재, 생활용품, 패션, 이커머스 상품 등 다양한 화물을 처리할 수 있어 임차 수요층이 비교적 넓습니다. 수요처가 넓다는 것은 시장 조정기에도 공실을 흡수할 여지가 크다는 의미입니다.
반면 저온 물류센터는 여전히 부담이 큽니다. ❄️
저온 물류센터는 신선식품, 냉동·냉장 상품 등 특정 수요에 특화된 시설입니다. 설비 투자비가 높고 운영비 부담도 큰 만큼, 대형 임차인을 확보하지 못하면 공실 부담이 장기화될 가능성이 높습니다.
공급 측면에서는 숫자만 보면 부담이 커 보입니다.
2026년 1분기 전국 물류센터 신규 공급면적은 약 10.3만 평으로, 4개 분기 연속 10만 평 이상의 공급량을 기록했습니다.
수도권에서는 양주시에 준공된 One Base 양주가 눈에 띄었습니다. 이 자산은 연면적 5만2,618평 규모의 대형 물류센터로, 1분기 수도권 신규 공급면적의 80% 이상을 차지했습니다.
2026년 연간 수도권 물류센터 공급 예정량은 약 69.7만 평입니다.
이는 2025년 대비 약 190% 증가한 수준입니다.
하지만 이 숫자를 그대로 받아들이기는 어렵습니다. 젠스타메이트 리서치센터에 따르면 2026년 수도권 잔여기간 공급 예정 사례 31건 중 절반 이상인 17건이 이미 준공 지연 이력을 보유하고 있습니다. 물류센터 개발사업은 최근 몇 년간 공사비 상승, 자금조달 부담, 임차인 확보 지연 등 여러 변수에 노출돼 왔습니다. 이 때문에 예정된 공급 물량이 모두 계획대로 준공되기는 쉽지 않습니다.
따라서 2026년 물류센터 시장을 볼 때는 단순히 “공급 예정 물량이 많다”는 숫자보다, 실제로 준공 가능한 물량이 얼마나 되는지를 함께 봐야 합니다.
공급이 계획보다 늦어지고, 수도권 임차 수요가 현재 수준을 유지한다면 공실률 개선 흐름은 당분간 이어질 가능성도 있습니다.
그렇다면 지금 물류센터 시장을 회복 국면으로 봐도 될까요?
아직은 신중할 필요가 있습니다. 거래 규모는 전년 동기 대비 감소했고, 저온 물류센터 공실률은 여전히 높은 수준입니다. 일부 권역에서는 신규 공급 부담도 남아 있습니다.
다만 분명한 변화도 있습니다. 상온 물류센터 공실률이 낮아지고 있고, 수도권 주요 권역의 대형 자산 거래는 이어지고 있습니다. 특히 임차 수요가 확인된 자산, 접근성이 우수한 자산, 운영 안정성이 높은 자산은 시장 조정기에도 투자자들의 관심을 받고 있습니다.
결국 현재 물류센터 시장은 전반적인 상승장이라기보다 자산별 옥석 가리기가 본격화되는 단계로 볼 수 있습니다.
2026년 물류센터 시장에서 가장 중요한 관전 포인트는 크게 세 가지입니다.
수도권 기준 연간 약 69.7만 평의 공급이 예정돼 있지만, 이미 다수 사업장이 준공 지연 이력을 보유하고 있습니다. 실제 시장에 유입되는 물량이 얼마나 되는지가 향후 공실률 흐름을 좌우할 것으로 보입니다.
2026년 1분기 수도권 상온 물류센터 공실률은 전년 동기 대비 큰 폭으로 하락했습니다. 현재의 임차 수요가 신규 공급을 충분히 흡수할 수 있다면, 시장 안정화 흐름은 이어질 수 있습니다.
저온 물류센터 공실률은 여전히 40%대 중반에 머물고 있습니다. 대형 임차 수요 확보, 용도 전환 가능성, 운영비 부담 완화 여부 등이 향후 저온 자산의 핵심 변수가 될 전망입니다.
젠스타메이트는 앞으로도 전국 물류센터 시장의 공급, 거래, 공실률 데이터를 정기적으로 분석해 시장 참여자들이 보다 정확하게 시장을 판단할 수 있도록 인사이트를 제공하겠습니다.
