안녕하세요, 젠스타메이트 뉴스룸입니다.
젠스타메이트 리서치센터에서 2026년 1분기 서울 오피스 마켓리포트를 발간했는데요.
투자시장은 거래량은 감소했지만, 핵심 권역 우량 자산의 가격은 오히려 상승하는 흐름이 나타났습니다.
특히 강남권역(GBD)은 평균 평당 거래가격이 사상 처음으로 4,000만 원을 돌파하며 시장의 관심을 끌었는데요. 거래 규모 자체는 줄었지만, “좋은 자산에는 여전히 돈이 몰린다”는 시장의 분위기가 다시 한번 확인된 셈입니다. 🏢
이번 이슈체크에서는 젠스타메이트 리서치센터의 ‘2026년 1분기 오피스 마켓리포트’를 바탕으로 서울 오피스 투자시장과 임대시장의 흐름을 함께 살펴보겠습니다.
💰 GBD 평균 평당 4,000만 원 시대 열리다
2026년 1분기 서울 오피스 평균 평당 거래가격은 3,190만 원으로 전 분기 대비 2% 상승했습니다.
권역별로 보면:
- GBD(강남권역): 평당 4,067만 원
- CBD(도심권역): 평당 3,363만 원
- YBD(여의도권역): 평당 2,852만 원
- 기타권역: 평당 2,480만 원
특히 GBD는 관련 통계 집계 이후 처음으로 평균 평당 거래가격이 4,000만 원을 넘어섰습니다. 📈
이 같은 상승에는 ‘케이스퀘어 강남Ⅱ’ 거래 영향이 컸습니다. 생활용품 브랜드 다이소 운영사인 한웰이 해당 자산을 사옥 목적으로 평당 5,348만 원, 총 3,550억 원에 매입하며 강남권 가격 레벨을 한 단계 끌어올렸습니다. 시장에서는 이를 단순한 고가 거래라기보다, “핵심 입지 프라임 자산에 대한 실수요 기반 선호가 여전히 견조하다”는 신호로 해석하고 있습니다.
🏙️ 서울스퀘어가 이끈 CBD, 사옥 수요가 버틴 GBD
권역별 거래 흐름을 살펴보면 CBD의 존재감이 가장 컸습니다.
CBD 거래규모는 1조 8,348억 원으로 서울 전체 거래의 약 63%를 차지했습니다.
이는 서울역 앞 대표 오피스 자산인 ‘서울스퀘어’ 거래 영향이 결정적이었습니다. 서울스퀘어는 약 1조 2,856억 원 규모에 매각되며 1분기 시장을 대표하는 딜로 기록됐습니다.
GBD는 거래규모 자체는 전 분기 대비 47% 감소한 7,610억 원 수준이었지만, 특징적인 변화가 있었습니다. 바로 ‘사옥 목적 매입’이 시장을 지탱했다는 점입니다.
대표 사례로는:
- 케이스퀘어 강남Ⅱ → 한웰 매입
- 싸이칸타워 → 미스토홀딩스 매입
등이 있었습니다.
특히 스포츠 의류·골프장비 업체 미스토홀딩스는 싸이칸타워를 평당 3,995만 원, 총 1,940억 원에 사옥 목적으로 매입했습니다. 즉, 기관투자자의 움직임은 다소 둔화됐지만, 실수요 기반 기업들은 오히려 적극적으로 움직이고 있는 셈입니다.
🏢 “빌려 쓰느니 사겠다” 이어지는 기업 사옥 매입 러시
이번 분기 시장에서 가장 눈에 띈 키워드는 단연 ‘사옥 매입’입니다.
2026년 1분기 사옥 목적 매수 금액은 약 1조 2,000억 원으로, 전체 거래규모의 40.5%를 차지했습니다.
이는 2025년 국내 오피스 시장에서 사옥 목적 거래금액이 역대 최대치인 5조 5,800억 원을 기록했던 흐름이 올해도 이어지고 있다는 의미입니다.
왜 기업들은 오피스를 직접 사들이고 있을까요? 🤔
젠스타메이트 리서치센터는 다음과 같은 이유를 꼽았습니다.
✅ 장기 임대료 부담 절감
✅ ESG 관점의 자산 직접 보유
✅ 포트폴리오 다각화
✅ 안정적 현금흐름 기반 투자 전략
특히 고금리 환경 속에서 기관투자자가 신중한 태도를 보이는 사이, 현금 여력을 갖춘 기업들이 시장의 새로운 매수 주체로 떠오르고 있다는 분석입니다.
📦 성수 공급 증가 영향… 기타권역 공실률 15.1%
임대시장에서는 권역별 온도 차가 더욱 뚜렷하게 나타났습니다.
서울 전체 오피스 공실률은 6.9%로 전 분기 대비 0.3%p 상승했습니다.
권역별로 보면:
🏙 CBD
그랑서울, Tower107 등 대형 오피스 공실이 해소되며 공실률은 4.5%로 하락했습니다.
🌆 GBD
강남 기타지역 일부 공실 발생 영향으로 3.8%를 기록했습니다.
🌉 YBD
파크원 타워1에서 LG화학 퇴거로 대형 공실이 발생했지만, 인근 자산 공실 해소가 이어지며 3.0% 수준을 유지했습니다.
🧱 기타권역
성수지역 신규 공급 영향으로 공실률이 15.1%까지 상승했습니다. 최근 성수권역은 신규 오피스 공급이 빠르게 늘어나고 있는 만큼, 당분간 임차인 확보 경쟁이 이어질 가능성이 높아 보입니다.
📈 임대료 상승 본격화, “좋은 오피스는 더 비싸진다”
공실률 변화와 별개로 임대료 상승세는 더욱 뚜렷해졌습니다.
서울 오피스 임대료는 전 분기 대비 2.6%, 관리비는 1.6% 상승했습니다.
권역별 임대료는 다음과 같습니다.
- CBD: 평당 11만 6,700원
- GBD: 평당 11만 7,800원
- YBD: 평당 9만 9,400원
- BBD: 평당 8만 8,000원
특히 GBD와 CBD는 프라임 자산 중심으로 임대료 상승 압력이 지속되고 있습니다.
현재 시장은 단순히 “오피스 시장이 좋다/나쁘다”로 설명하기 어려운 국면에 들어섰습니다.
거래량은 줄었지만, 핵심 입지 프라임 자산의 가격과 임대료는 여전히 강세를 보이고 있기 때문입니다.
투자자들은 점점 더 선별적으로 움직이고 있고, 그 과정에서 “어떤 자산이 살아남는가”가 더욱 중요해지고 있습니다. 앞으로 금리 방향성과 기업들의 사옥 수요 흐름이 서울 오피스 시장의 다음 장면을 결정할 핵심 변수로 보입니다.
