안녕하세요, 젠스타메이트 뉴스룸 구독자 여러분.
이번 주 뉴스에서 유독 눈에 띄는 키워드는 ‘착공’이었습니다. 🏗️
PF 규제 변화가 본격화되면서, 착공 시점이 최근 시장에서 화두가 되었는데요.
이번주 이슈체크에서는 그 배경과 함께, 최근 실제로 움직이고 있는 개발사업들을 살펴봤습니다.
금융당국은 PF 사업장의 자기자본 비율·사업성 평가·대출 기준·PF 한도 등을 손보는 규제 개선을 추진 중입니다.
그동안 국내 부동산PF는 시행사가 적은 자기자본으로 토지를 확보하고, 금융기관 대출과 시공사 신용보강에 의존해 사업을 끌어가는 구조가 많았습니다. 시장이 좋을 때는 빠른 개발을 가능하게 했지만, 금리 상승과 분양 둔화가 겹치며 부실 리스크도 함께 커졌죠.
앞으로는 자기자본 비율이 낮거나 사업성이 불확실한 곳일수록 금융 조달이 더 어려워질 가능성이 큽니다. 반면 올해 말 전에 착공을 시작하면 강화된 기준을 피할 수 있는 여지가 생깁니다. 상대적으로 적은 돈으로 사업을 진행할 수 있는 셈이죠.
현재 개발사업자가 마주한 환경을 정리하면 이렇습니다.
결국 지금 시장은 “다시 좋아지고 있다”기보다 준비된 사업부터 먼저 움직이는 구조에 가깝습니다. 🧭
신도림 디큐브시티는 현대백화점 철수 이후 장기간 공실로 남아 있던 공간입니다. 최근 4900억원 규모의 본PF 전환을 마치며 기존 백화점 공간을 캠퍼스형 오피스로 전환하는 리모델링 사업이 본격화됐습니다.
본PF 조달을 마친 사업이 착공 단계로 넘어가고 있다는 점에서, 지금 시장의 흐름을 잘 보여주는 사례입니다. 입지만 좋다고 사업이 굴러가는 시대는 지났습니다. 인허가·자금·시공·임대 전략이 맞아야 비로소 착공으로 이어집니다.
온라인 소비 확산으로 대형 오프라인 유통시설의 경쟁력이 약해지는 흐름 속에서, 디큐브시티는 ‘백화점’의 옷을 벗고 ‘오피스’로 갈아입는 길을 택했습니다. 기존 리테일 자산의 용도 전환이 개발시장의 주요 흐름으로 자리잡고 있음을 보여줍니다. 🛡️
전국 홈플러스 매출 상위권 점포였던 부천상동점이 49층 규모 주상복합단지로 탈바꿈할 예정입니다. 롯데건설이 약 1조5000억원 규모의 본PF 금융 약정을 마쳤고, 착공과 분양을 앞둔 단계로 진입했습니다.
PF 시장이 전반적으로 조심스러운 상황에서도, 사업성이 확인된 대형 부지는 자금 조달에 성공하며 다음 단계로 나아가고 있습니다. 본PF 성공으로 시공사가 부담하던 우발채무 해소 효과도 함께 발생했습니다. PF 조달이 단순한 자금 확보를 넘어, 사업 리스크를 낮추고 다음 단계로 진입하기 위한 관문임을 잘 드러내는 움직임입니다.
광주 북구 임동 일대 약 29만8000㎡ 부지에 주상복합, 복합쇼핑몰, 특급호텔, 업무·문화시설, 역사공원 등을 조성하는 대규모 복합개발입니다.
한때 대형 건설사 참여 포기로 차질이 빚어졌지만, PFV 주주가 직접 참여하는 자체사업 방식으로 구조를 전환하며 돌파구를 찾았습니다. 1차 시공사로 주주 업체를 선정하고, 9월 착공과 분양을 추진 중입니다.
착공이라는 목표를 위해 사업 구조 자체를 다시 짜는 움직임이 실제로 나타나고 있습니다. 지금 개발시장에서 중요한 것은 ‘좋은 땅을 갖고 있느냐’가 아니라, 그 땅을 실제로 움직일 수 있는 금융·실행 구조를 갖췄느냐입니다. ⚙️
대웅제약은 강남구 삼성동 본사 부지를 호텔·업무시설 복합시설로 재개발하는 방안을 추진 중입니다. 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로의 용도 변경도 검토하고 있습니다.
아직 구체적인 착공 시점은 미정입니다. 서울시 도시계획위원회 심의, 교통영향평가, 공공기여 수준 등 인허가 변수가 남아 있기 때문입니다.
그럼에도 주목할 부분은 있습니다. 핵심 입지의 노후 자산을 방치하기보다, 호텔·오피스 복합개발을 통해 자산가치를 끌어올리려는 움직임이 착공 훨씬 이전 단계부터 시작되고 있다는 점입니다. 착공 전부터 이런 질문에 답해야 하는 시대가 됐습니다.
이 질문에 답하지 못하면, 좋은 입지도 실제 개발로 이어지기 어렵습니다.
다만 최근 개발 동향을 두고 “시장이 살아났다”고 보면 단정하기는 어렵습니다.
금리 부담은 여전하고, 공사비도 높습니다.
PF 규제는 더 깐깐해질 가능성이 큽니다.
그런 환경에서도 움직이는 사업들의 공통점은 분명합니다.
지금 개발시장은 모든 사업이 같은 속도로 움직이지 않습니다. 움직일 수 있는 사업과 그렇지 못한 사업이 선별적으로 재가동하는 시기입니다.
회복이라기보다, 사업장별 생존 전략이 나뉘는 국면에 가깝습니다.
지금 시장에서 착공은 단순한 공사 시작이 아닙니다. 인허가·금융 조달·사업성 검토·수요 판단을 일정 수준 통과했다는 신호입니다.
PF 규제 개선이 본격화되면 이미 준비된 사업은 착공을 서두르고, 그렇지 못한 사업은 구조조정이나 재검토 압박을 받게 될 가능성이 높습니다.
앞으로 개발시장의 핵심 질문은 “개발할 수 있는 땅인가”를 넘어 “지금 착공할 수 있는 사업인가”로 바뀌게 될 것입니다.
기획-금융-인허가-임대-운영-매각이 하나의 체인처럼 맞물려야 하는 시대. 중간 고리 하나만 약해도 전체 사업이 흔들릴 수 있습니다. 개발사업의 속도와 구조를 둘러싼 경쟁은 더 치열해질 전망입니다. 🏙️
