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최근 부동산 리츠 시장에서 흥미로운 변화가 감지되고 있습니다.
바로 상장 리츠들이 기존에는 완공된 부동산을 편입하던 관행에서 벗어나, 개발 단계의 프로젝트에 직접 투자하거나 참여하는 움직임이 늘고 있다는 점인데요.
오늘은 이러한 사례들을 하나씩 살펴보고, 과연 이것이 상장 리츠들의 전략적 변화로 볼 수 있는지, 또 어떤 배경과 전망이 있는지 알아보겠습니다.
📋 개발사업에 눈 돌리는 상장 리츠들: 주요 사례들
최근 몇 가지 눈에 띄는 사례들이 연이어 보도되었습니다. 하나씩 간략히 정리해볼까요?
위 사례들을 보면 상장 리츠들이 과거와 달리 개발사업 자체에 자본을 투입하거나, 적어도 스폰서의 개발 프로젝트에 일찍부터 관여하려는 흐름을 확인할 수 있습니다. 단순히 완공된 안정적 부동산을 매입하여 임대하는 역할에 머물지 않고, 개발이익과 성장성을 함께 추구하려는 전략으로 보이는데요. 그렇다면 이러한 움직임이 과연 상장 리츠 업계의 전략적 변화(turning point)로 볼 만한 것인지, 어떤 배경에서 이러한 선택을 하게 되었는지 살펴보겠습니다.
🔙 과거의 리츠 운용 관행 vs 현재의 변화
전통적으로 국내 상장 리츠들은 안정적인 임대수익 확보를 위해 완공된 부동산 자산에 투자해 왔습니다. 개발사업에 직접 뛰어들기보다는, 스폰서(모기업)가 먼저 개발을 완료한 자산을 매입하여 편입하는 방식이 일반적이었습니다.
예를 들어 롯데리츠의 경우 롯데쇼핑 등이 갖고 있던 백화점·마트 부동산을 매입해 임대하는 식이었고, 이리츠코크렙(현 신한서부티엔디리츠)도 이랜드리테일의 점포를 인수하는 등 완성 자산 인수 위주의 성장 전략이 주를 이뤘죠.
왜냐하면 리츠는 다수 투자자들의 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 임대 이익을 배당하는 구조인 만큼, 개발 리스크를 지는 것이 사실상 어렵고 또 법·제도적으로도 제약이 많았기 때문입니다. 실제 업계에서는 “입지가 좋은 땅에 수익형 부동산을 지어 리츠로 운영하고 싶어도 규제 탓에 사실상 불가능했다”고 어려움을 토로해 왔습니다.
그러나 이제 분위기가 달라지고 있습니다. 앞서 살펴본 것처럼 일부 리츠들은 보유 부지를 직접 개발하거나 스폰서의 개발사업에 투자자로 참여하는 방식을 모색하고 있습니다. 왜 이런 변화가 일어났을까요? 가장 큰 배경으로는 2025년 도입된 ‘프로젝트 리츠’ 제도를 꼽을 수 있습니다.
🏗️ 프로젝트 리츠 제도가 바꾼 게임의 룰
정부는 2025년 부동산투자회사법 개정을 통해 프로젝트 리츠(Project REITs)라는 새로운 틀을 마련했습니다. 쉽게 말해, 리츠가 부동산 개발부터 운영까지 한 번에 책임질 수 있도록 규제를 완화한 제도적 변화입니다. 이전에는 시행사가 부동산 개발을 할 때 프로젝트금융투자회사(PFV)와 같은 특수목적법인을 세워 사업을 추진하고, 개발이 완료되면 자산을 처분하고 회사를 청산하는 방식이 일반적이었습니다. 개발이 끝나면 시행자는 손을 떼고 분양받은 개인들이 운영을 맡는 구조라 사업 리스크가 최종 수분양자에게 전가되거나, 개발이익 실현을 위해 공급이 과잉되는 부작용도 있었죠.
프로젝트 리츠는 이러한 PFV 중심 개발 구조의 단점을 보완한 모델로 등장했습니다. 개발과 운영을 모두 리츠 구조 안에서 수행할 수 있게 리츠가 준공 후에도 해당 부동산을 직접 보유·임대 운영하면서 지속적인 수익을 낼 수 있도록 한 것입니다. 이를 위해 인허가 절차도 간소화되었는데, 리츠를 설립할 때 영업인가를 받지 않고 국토부에 설립신고만으로 개발사업을 시작할 수 있게 규제가 완화되었습니다. 또한 개발 완료 후에는 일정 안정화 기간을 거쳐 영업인가를 받으면 계속 운영이 가능하지요.
상장 리츠 입장에서 이 제도 도입이 갖는 의미는 큽니다. 프로젝트 리츠를 활용하면 상장 리츠가 개발 단계에 투자자로 참여할 수 있는 길이 열리기 때문입니다. 예를 들어 시행사가 별도의 프로젝트 리츠를 설립하고, 여기에 상장 리츠가 지분 투자를 하는 방식이 가능해졌습니다. 이렇게 하면 시행사 측은 초기 자금 부담을 줄이고 리츠를 통해 개발자금을 조달할 수 있으며, 상장 리츠는 향후 배당 재원이 될 우량 자산을 미리 확보하는 효과가 있습니다. 결국 스폰서가 디벨로퍼인 리츠의 경우 이러한 구조를 통해 개발사업을 자산 편입 전략으로 활용할 수 있게 된 것이죠.
프로젝트 리츠 제도는 세제 혜택 측면에서도 장점이 있습니다. 프로젝트 리츠에 토지나 건물을 현물출자할 경우 양도세와 법인세 과세를 이연해주는 특례가 2026년부터 시행되면서, 토지 소유자가 세금 부담 때문에 개발을 망설이던 부지를 리츠를 통해 제공하기가 수월해졌습니다.
또 리츠 자기자본비율 조건 덕분에 PF보다 대출 비중을 낮춰 금융비용을 절감할 수 있고, 선분양에 목매지 않고 장기 임대 운영을 전제로 자금 조달이 가능해 사업 안정성도 높아집니다. 요컨대, “개발 → 임대/운영까지 리츠로 가져가는” 새로운 길이 열린 셈입니다.
이러한 제도 도입 이후 업계의 반응은 뜨거웠습니다. 지난해 11월 말 제도가 본격 시행된 이후 한 달 남짓 만에 10건이 넘는 프로젝트 리츠 설립 신청이 국토부에 접수되었다고 하니, 시장의 관심이 상당하죠. 동탄 헬스케어 리츠, 천안역세권재생 리츠 등 1호 승인 사례를 시작으로 지방자치단체 참여 사업이나 민간 역세권 개발 등 다양한 프로젝트들이 프로젝트 리츠로 전환 또는 신규 설립을 추진 중입니다. 상장 리츠들의 움직임도 이러한 큰 흐름 속에서 이해할 수 있습니다. 코람코라이프인프라리츠가 직접 호텔 개발에 나선 것도, 롯데리츠와 신한서부티엔디리츠가 스폰서의 개발사업과 보조를 맞추려는 것도 모두 프로젝트 리츠 제도가 마련한 기회를 활용하려는 전략으로 풀이됩니다.
🔮 향후 전망: 기회와 리스크, 그리고 수익구조의 변화
그렇다면 앞으로 이러한 흐름이 리츠 산업 전반에 확산될 가능성은 얼마나 될까요? 전문가들은 상당히 높다고 보고 있습니다. 우선, 현재 상장된 리츠들 중 상당수가 대형 개발사를 스폰서로 두고 있어 유사한 전략을 모방할 수 있는 잠재력이 있습니다. 예컨대, 국내 최대 디벨로퍼 중 하나인 MDM이 스폰서로 참여한 리츠도 있고, 건설사 계열 AMC들이 줄줄이 설립되고 있는 만큼 개발 파이프라인과 리츠의 결합은 자연스러운 흐름이라는 것이지요.
게다가 부동산 경기 상황이 녹록지 않은 가운데, 완성 자산 매입 경쟁은 치열하고 cap rate(자본환원율)는 낮아진 반면 개발사업 참여를 통한 밸류애드(value-add) 기회는 상대적으로 매력적으로 보일 수 있습니다.
남이 개발 다 한 부동산을 비싸게 사오느니, 차라리 직접 (혹은 스폰서와 함께) 짓고 운영해서 더 나은 수익을 내보자는 것입니다.
물론 리스크 요인도 적지 않습니다. 리츠 투자자 입장에서 가장 큰 리스크는 개발사업 자체의 위험입니다. 공사 지연이나 공사비 증액, 인허가 문제 등의 개발 리스크가 현실화되면 리츠의 수익성에 직접 타격을 줄 수 있습니다. 기존 리츠들은 공실률이나 임대료 변동 등의 운용 리스크만 관리하면 됐지만, 이제는 착공부터 준공까지의 일련의 변수들도 고려해야 하는 것이죠.
부동산 시장 수요 변동성도 무시할 수 없습니다. 경기 침체나 금리 상승으로 완공 시점에 분양이나 임대 수요가 저조하면, 애초 기대했던 배당 재원을 확보하지 못할 가능성도 있습니다. 개발사업에 대한 경험과 이해 없이 무턱대고 뛰어들 경우 리츠 투자자에게 오히려 피해가 될 수 있습니다.
배당 구조의 변화도 예상됩니다. 전통적으로 리츠의 수익은 임대료 수입 등 운용소득이 거의 전부였지만, 개발사업에 참여하게 되면 개발이익이나 시세차익이 새로운 수익 요소로 등장하게 됩니다. 예를 들어, 앞서 소개한 동탄 헬스케어 리츠의 경우 완공 후 오피스텔은 분양(매각)하고 노인주택과 병원은 리츠가 보유·임대한다고 하는데요, 이처럼 일부는 매각해 개발이익을 실현하고 일부는 지속 보유해 임대수익을 내는 혼합형 수익구조를 설계할 수 있습니다. 다만 수익 실현의 시기와 형태가 달라질 것입니다. 개발기간에는 오히려 수익이 나지 않거나 비용만 나갈 수 있고, 준공 후에 일시적으로 매각 이익이 발생하거나 이후 임대수익이 커지는 등 수익 흐름의 패턴이 바뀔 것입니다.
이는 리츠의 배당 전략에도 변화를 요구할 수 있습니다. 예컨대, 개발기간 중에도 리츠는 투자자 배당을 해야 하기 때문에, CB 발행이나 브릿지론 활용 등 금융전략으로 배당 재원을 확보하고자 할 것입니다. 투자자들도 예전처럼 분기별 안정적 배당만 기대하기보다, 중장기적인 자산가치 상승과 그에 따른 배당 증대를 함께 바라보는 시각이 필요할 것입니다.
마지막으로, 지속 가능성 측면에서는 어떨까요? 프로젝트 리츠를 통한 개발 참여가 리츠 산업에 새로운 활력을 불어넣을 것이라는 기대가 큰 반면, 일부에서는 신중론도 있습니다. 제도 취지에 맞게 운영되려면 투명한 정보공개와 투자자 보호장치가 필수인데, 이를 소홀히 하면 “무분별한 프로젝트 난립”이나 투자자 혼란이 생길 수 있다는 지적도 있죠. 다행히 정부도 이러한 점을 인식하여 책임준공 의무화, 공모 리츠 전환 요건 강화 등 안전장치를 마련해 두었습니다만, 결국 운용사의 역량과 디벨로퍼의 신뢰도가 성공의 열쇠가 될 것입니다.
결론적으로, 상장 리츠의 개발사업 참여는 과거와 비교하면 뚜렷한 전략 변화임이 분명합니다. 이는 프로젝트 리츠 제도 도입이라는 환경 변화에 대한 발빠른 대응이자, 저성장 국면에서 리츠가 성장성을 찾는 노력으로 해석됩니다.
앞으로도 이러한 움직임은 스폰서 디벨로퍼를 보유한 리츠 중심으로 점차 확산될 가능성이 높아 보입니다. 다만 리스크 관리와 투명한 운용이 전제되지 않으면 투자자 신뢰를 해칠 수 있기에, 신중하고 전문적인 접근이 요구됩니다. 🏘️📈
감사합니다. 오늘 소식이 도움이 되셨길 바라며, 궁금한 점이나 더 논의하고 싶은 내용이 있다면 언제든 말씀해주세요. 🙌
