안녕하세요, 젠스타메이트 뉴스룸 구독자 여러분!
한 주간 잘 지내셨나요? 이번주에는 젠스타메이트 리서치센터가 발간한
<2025년 1분기 서울 오피스 마켓 리포트>를 통해 서울 오피스 시장 동향에 대해 알아보려고 합니다.
2025년 1분기, 금리는 내려가고 규제는 풀리고 있지만,
공실률은 되레 올랐는데요, 어떤 이유 때문일까요? 함께 살펴보시죠 !
📌 1. 기준금리 인하와 테헤란로 개발 완화…변화의 신호탄
올해 2월, 한국은행은 기준금리를 2.75%로 인하하며 2022년 10월 이후 처음으로 2%대 금리 구간에 진입했습니다. 그간 고금리로 위축됐던 투자심리에 숨통이 트이는 듯한 흐름이 감지됩니다.
또 하나 주목할 만한 이슈는 ‘테헤란로 지구단위계획 변경안’입니다.
서울시는 이 지역을 ‘용도지역 조정가능지’로 지정, 용적률 최대 1,800%와 높이 제한 폐지를 허용하며 GBD 고밀 개발을 본격화했습니다.
도심 내 초대형 오피스 개발 가능성이 커지며, 프라임 오피스 수급에 새로운 변수가 될 것으로 보입니다.
💰 2. 전 분기 대비 거래 규모 78% 증가
2025년 1분기 서울 오피스 거래규모는 4조 7,982억 원으로, 전년 동기 대비 78% 증가했습니다.
특히 마곡 원그로브(1조 5,790억 원), 르웨스트시티(5,341억 원) 등 초대형 선매입 건이 거래량을 끌어올렸습니다.
📌 권역별 주요 거래 사례
CBD: 대신343 (4,101만 원/평) → 역대 최고가 경신
GBD: 강남파이낸스플라자 (3,773만 원/평) → 그래비티자산운용 매입
Others: 마곡 원그로브 → 국민연금과 이지스가 공동 투자
1분기 거래가 활발했던 것은 지난 해 거래가 올 해로 이연된 사례가 많았기 때문입니다. 다만 2분기에는 거래규모가 소폭 감소할 가능성이 제기되고 있습니다.
🏢 3. 공실률은 상승, 임대료는 오히려 ↑…
서울 오피스 공실률은 전 분기 대비 0.4%p 상승한 6.4%를 기록했습니다.
권역별로 보면 다음과 같은 변화가 있었습니다.
| 권역 | 공실률 | 전 분기 대비 | 임대료(평당) | 전 분기 대비 |
|---|---|---|---|---|
| CBD | 4.2% | ▲ 0.9%p | 111.7천 원 | ▲ 3.0% |
| GBD | 3.8% | ▲ 0.8%p | 111.4천 원 | ▲ 4.3% |
| YBD | 3.4% | ▼ 0.8%p | 96.1천 원 | ▲ 2.9% |
| Others | 13.6% | – | 65.3천 원 | ▲ 2.9% |
그런데 공실률이 올랐는데 임대료도 올랐습니다. 왜 이런 현상이 발생했을까요?
공실률이 오른 가운데 임대료가 상승한 배경에는 계절적 요인이 작용합니다. 1분기는 신규 임차 계약이 집중되는 시기로, 계약 체결에 따라 표면 임대료가 상승하는 경향이 있습니다. 예를 들어, CBD의 교보생명빌딩, GBD의 아크플레이스, 트레이드타워 등의 임대료 재협상 결과로 임대료가 상승했습니다.
🔍 4. 임차인 이동 흐름은?
2025년 1분기, 공실 해소를 주도한 업종은 정보통신업(20%)과 금융·보험업(19%)이었습니다.
특히 여의도 앵커원, 파크원 타워 등 대형 오피스로의 이전 사례가 많았습니다.
대표적 사례로는
사람인 → 원그로브 (3,400평)
국민은행·국민카드 → 여의도 앵커원
우리은행 IB본부 → 파크원 타워1
과거처럼 CBD 집중형 수요는 다소 분산되고 있으며, YBD 및 Others 권역의 프라임급 신축 자산으로 이동하는 흐름이 감지됩니다.
🔚 서울 오피스 시장, 기대와 현실 사이
기준금리 인하와 규제 완화로 도심 오피스 시장에 기대감이 커지고 있으나,
공실률 상승과 매물 누적은 여전히 신중한 시각을 요구합니다.
젠스타메이트는 앞으로도 시장의 변동성을 주시하며, 투자자·임차인 모두에게 유용한 인사이트를 전달할 예정입니다.
