안녕하세요~ 젠스타메이트 뉴스룸 구독자 여러분!
이번 주에는 젠스타메이트가 발행한 트렌드 리포트, ‘오피스 공실, Amenity가 가져오는 변화’를 소개합니다. 최근 상업용 부동산 시장에서 가장 뜨거운 이슈 중 하나인 ‘공실 증가’와 그에 맞서는 ‘어메니티 경쟁력’에 대해 함께 살펴보겠습니다.
📈 서울 오피스 시장 공급 확대와 임대료 전망
최근 상업용 부동산 시장은 향후 몇 년간 지속될 서울 오피스 신규 공급에 주목하고 있습니다. 공실률은 증가하고 임대료 상승세는 둔화될 것으로 예상됩니다. 💼
• 📊 공실률 예상: 2024년 3분기 4.6% → 2026년 말 8.7% → 2029년 14% 이상
• 💰 임대료 상승률: 2022년 3.26%, 2023년 7.40% → 2025-2026년 2%대로 하락 전망
• 🏗️ CBD 지역 주요 개발 사업: 초동 Project 107, INNO88 타워, 서울역 북부 역세권 개발사업, 을지로 3가 도시정비형 재개발 사업
🇺🇸 미국 사례: 신축과 구축 양극화
미국 오피스 시장은 팬데믹 이후 사무 공간 트렌드에 급격한 변화를 겪었습니다. 직원별 사용 면적은 감소했지만, 최신 어메니티를 갖춘 프리미엄 오피스에 대한 선호도는 높아졌습니다. 🌟
• 🔍 전체 공실률: 16.7%
• 🏢 약 1,200개 빌딩 중 노후화된 400개 빌딩에 전체 공실의 88% 집중
• ✨ 309개의 신축 빌딩은 100% 임대율 기록
• 💵 신축과 노후 사무실 간 임대료 격차: 2019년 평방피트당 38달러 → 2023년 47달러
🔄 KPMG 사례
2022년 11월, KPMG는 허드슨 야드의 신축 빌딩 ‘투 맨해튼 웨스트’와 20년 임대차 계약을 체결했습니다. 기존 임차했던 세 개의 노후화된 건물을 떠나 하이브리드 근무 방식에 맞춰 사무 공간을 40% 축소하고 효율적으로 재구성했습니다. 📉
✨ 프리미엄 오피스의 가치
공실률이 높은 Class B나 C 등급 오피스는 외면받는 반면, Class A 또는 트로피 오피스 빌딩은 높은 임대료에도 불구하고 임차 수요가 끊이지 않고 있어요. 단순한 업무 공간이 아니라, 직원들이 창의적으로 일하고 소속감을 느낄 수 있는 환경이 중요해졌기 때문이죠.
실제 Gensler 설문조사 결과, 건물 품질과 업무 환경 성과(Workplace performance)는 직접적인 상관관계를 가집니다. 📊
• 고성능 업무 환경은 프리미엄 오피스에 위치할 확률이 2배 높음
• 프리미엄 오피스 근무자 중 80% 이상이 근무 환경에 만족
그렇다면, 임차인들이 정말 원하는 오피스는 어떤 모습일까요? 미국 사례를 보면 답이 보입니다.
💎 프리미엄 오피스 특징
• 🎮 다양한 어메니티 제공 (게임룸, 휴식 및 명상 공간, Innovation-hub 등)
• 🔝 중간 등급 오피스 대비 어메니티 접근성 2배 높음
• 💙 직원 로열티와 자부심 향상
• 🏆 기업 이미지 제고 효과
국내 오피스 시장 동향
국내 상업용 부동산 시장도 프리미엄 오피스 선호 현상이 뚜렷합니다. 🚀
2023년 3분기 누적 임대차 거래의 75%가 ‘플라이트 투 퀄리티(flight to quality)’ 이전, 즉 더 나은 근무 환경으로 이동하는 수요였다고 합니다. ✈️
특히 금융업, 제조업 등을 중심으로 프리미엄 오피스를 찾는 움직임이 활발합니다.
🏢 국내 주요 사례
• 그랑서울 🌆: 대규모 투자로 어메니티 공간 확충, 해비치와 협업으로 브랜드 가치 향상
• 스테이트타워 남산 🗼: 어메니티 시설 전문 컨설팅 및 리뉴얼
• 센트로폴리스 🏙️: 어메니티 시설 운영 개선
• 팩토리얼 성수 🤖: ‘Tech-Ready’ 콘셉트, 무인 발레 주차 로봇, 로봇 택배 등 미래지향적 어메니티 도입
기존 자산들도 공실에 대응하기 위해 유휴 공간을 어메니티 공간으로 전환하는 방안을 모색 중입니다. 이러한 변화는 단지 부가 서비스 차원을 넘어, 오피스의 수익성과 경쟁력을 좌우하는 핵심 전략이 되고 있어요.
🔮 미래 트렌드
향후 공급될 신규 오피스들은 기본적인 어메니티 시설 확보는 물론, 각 자산의 특성을 반영한 차별화된 어메니티 도입을 통해 경쟁력을 강화할 것으로 예상됩니다.
오피스는 이제 단순한 ‘업무 공간’이 아니라, ‘일하는 문화를 담는 공간’으로 진화하고 있습니다. 앞으로 공실 해소와 임차 경쟁력을 강화하기 위한 해법은 어쩌면 ‘좋은 위치’가 아니라, ‘좋은 경험’일지 모릅니다.
