안녕하세요 젠스타메이트 뉴스룸 구독자 여러분~ 😊
CBD(중심업무지구) 권역에 대규모 오피스 공급이 예정되면서
시장에서는 CBD 공실률 변화에 많은 관심이 집중되고 있습니다.
이번 주 젠스타메이트 뉴스룸에서는 최근 발간된 GM Insights를 통해
CBD 오피스 시장의 공급 계획과 임차인 이동 현황, 앞으로의 시장 전망을 자세히 분석했습니다.
함께 살펴볼까요? 📊✨
📌 CBD 오피스 시장의 순환 주기와 현재 위치
서울 CBD는 지난 10여 년간 투자기 → 확장기 → 과열기를 거쳐 현재 조정 국면에 들어서 있습니다.
2010년 전후 저금리 기조로 기관투자자 중심의 안정적 투자 활성화
2015년 이후 IT·스타트업과 금융·보험업 중심으로 시장 확장
2020년 코로나19 팬데믹과 저금리로 투자 열기 최고조 🚀
2022년 이후 금리 급등으로 투자 수요 급감, 전략적 투자 중심으로 변화 📉
🚧 CBD 오피스 공급 증가, 공실률 상승 가능성은?
CBD 지역에서는 2025년부터 2029년까지 약 77만 평 규모의 신규 오피스가 공급될 예정입니다.
이는 과거 연평균 공급량의 약 1.6배 수준이며, 특히 2027년부터 집중적으로 공급될 전망입니다.
다만 개발 일정 지연, 임차인 신규 유입 등의 요인으로
예상보다 공실률이 크게 상승하지 않을 가능성도 있습니다.
연평균 공급량이 크게 늘어나며 2028년 공실률 10% 이상 상승 가능성 존재 📈
개발 일정 지연, 임차인 신규 유입에 따라 공실률 상승 시점은 일부 지연될 수 있음 ⏳
📅 CBD 오피스 개발 일정 지연, 시장에 미칠 영향은?
실제 CBD 오피스 프로젝트 상당수가 개발 일정이 지연되며 공실률 상승 시점도 일부 늦춰질 전망입니다.
총 37개 프로젝트 중 착공된 프로젝트는 11건에 불과
초대형 프로젝트는 11건 중 4건만 착공
일부 주요 프로젝트 준공 일정 2~3년씩 연기
지속적인 일정 조정으로 인해 공실률 상승 시점 지연 가능성 🛠️
💼 대형 금융사들의 CBD 복귀, 금융 클러스터 형성 확대
또한 CBD로 돌아오는 금융사들의 움직임이 활발히 이루어지고 있습니다.
삼성생명·삼성화재·삼성증권 등 삼성 금융 계열사, 2028년 서소문으로 CBD 복귀 계획 중 🏢
우리금융, 신한금융, NH농협 등 주요 금융 그룹들도 CBD 내 금융 클러스터 구축 예정
금융사의 이동으로 법무법인·컨설팅·IT 업종 기업들도 추가 이동 가능성 높음 ✨
※ 참고 ※
🏗️ 임차인 이동, 업종별로 확연한 차이
최근 몇 년간 CBD 임차인의 이동 흐름은 업종에 따라 큰 차이를 보였습니다.
건설업: 투자기 때 CBD 유입 활발 → 최근 외곽으로 이전 증가
금융·보험업: 지속적으로 CBD 내 유입 유지 중이며, CBD 공실률과 매우 밀접한 관계
실제 2024년 금융업의 순유출이 CBD 공실률 상승에 즉각적인 영향을 미침 🏦📉
🏨 호텔 시장 성장과 CBD 공급 구조 변화 가능성
게다가 CBD내 호텔 시장이 성장하면서 오피스 자산 중심의 공급 구조가 재편될 가능성도 있습니다. 실제 서울의 호텔 시장은 코로나19 이후 빠르게 회복세를 보이고 있으며, 특히 CBD 내 호텔 실적은 서울 평균을 웃돌고 있습니다. 이 같은 흐름은 오피스 중심이었던 CBD 개발 전략에도 영향을 주고 있습니다.
CBD 내 호텔 가동률이 높아지며 호텔 수익성이 부각
2010년 이후 오피스 → 호텔 리모델링 사례 꾸준히 증가
최근 복합 개발 프로젝트에서도 호텔을 포함한 기획이 많아지는 추세
오피스 공간 일부가 호텔로 대체되며 당초 예상보다 오피스 공급이 줄어들 수 있음
이는 CBD 내 오피스 공급 구조 변화로 이어질 가능성이 있음 🌇🛎️
CBD 오피스 시장은 여러 요인이 복합적으로 작용하며 흥미로운 국면을 맞이할 것으로 예상됩니다.
향후 대규모 공급 계획에도 불구하고 금융 클러스터 형성과 대기업들의 입주 계획, 개발 일정 지연 등 다양한 변수를 고려할 때 공실률이 무조건 크게 상승할 것이라는 비관적인 시각을 가질 필요는 없어 보입니다.
다만, 시장의 변동성을 감안하면 정확한 예측은 쉽지 않아 앞으로의 변화를 지속적으로 관찰하고 신중히 접근하는 자세가 필요하겠습니다.
젠스타메이트는 앞으로도 지속적으로 시장의 변화를 신속히 전해드리겠습니다! 💡📈
