Q. 안녕하세요 부장님, 현재 소속된 팀과 본인 소개 부탁 드려요.
안녕하세요, PM5팀의 최근승 부장입니다. PM 5팀은 오피스, 호텔, 리테일, 골프장, 마트 등의 자산관리를 주력으로 담당하고 있는 팀입니다. 저는 1991년부터 자산관리 업무를 담당한 전문가로 맡은 일에 최선을 다하자는 소신과 신념, 남에게 피해를 주지 말자는 원칙으로 지금까지 업무를 해왔고 이것으로 현재의 제가 있을 수 있던 것 같습니다. 반갑습니다.
Q. PM으로써 업무에 가장 중요한 역량과 경험이 있다면 알려주세요.
“기초 역량이 튼튼해야 좋은 PM이 될 수 있다”
제가 30년 넘게 자산관리를 담당하며 느낀 점입니다. PM은 담당하는 건물의 제세 공과 비용 절감부터 시설 관리까지 자산 관리의 전반적인 업무를 진행하고 있어 업무량도 많을 뿐 아니라 다양한 업무를 하고 있습니다.
자산에 관련된 업무를 처리하기 위해서는 건물의 시설 관리와 같은 기초 역량이 가장 중요하다고 생각합니다. 자산 관리에 있어서 수익 관리도 중요하지만 사용되는 지출 또한 세밀하게 살필 수 있는 능력이 필요하기 때문입니다. 건물의 수익이 줄어들고 대출 이율까지 높아지는 요즘 같은 시기에는 더욱더 지출 절감 방안에 대한 PM의 역량이 중요하겠죠. 사실 이러한 역량은 경험을 바탕으로 생기는 것들이기 때문에 하루 아침에 이루어 질 순 없습니다. 많은 경험과 실무에서 다양한 상황들을 거치게 되면 각 자산의 특성에 따른 적용 방안이나 아이디어들이 쌓여 기초 역량을 튼튼히 할 수 있을 것이라고 생각합니다.
Q. 33년 경력의 자산관리 전문가 최근승 부장님이라면 많은 오피스&호텔 건물을 맡아서 관리하셨을 것 같습니다. 담당 물건 중 기억에 남은 자산이 있다면 알려주세요.
수많은 자산들이 있었지만 가장 기억에 남는 자산은 충무로 빌딩입니다. 물론 담당했던 자산 모두 각각 다른 기억과 추억을 가지고 있죠. 하지만 충무로 빌딩이 더욱 기억에 남는 이유가 있습니다. 충무로 빌딩은 충무로 5가의 오피스 빌딩이었던 곳으로 현재는 아파트로 개발되어 운영되고 있습니다. 제가 자산관리 업무를 하였을 때 외국자본이 국내로 유입되기 시작하는 시기였습니다.
자본시장의 유동화로 첫 시작이 되었던 건물이며, 오피스를 매입하면서 대대적인 리모델링을 진행하여 매각 차익을 2배 이상 올렸으며, 3번째 매각 시점에 개발 시행으로 멸실을 진행했던 것이 유난히 기억에 남습니다. 한 자산의 사이클을 모두 겪어본 케이스라고 할 수 있을 거 같네요.
1996년 ㈜보광훼미리마트 소유의 휘닉스파크 리조트 자산관리 업무도 저에게는 오랫동안 기억에 남는 프로젝트입니다. 지금도 평창을 생각하면 대도시보다는 스키 리조트가 있는 곳, 동계 올림픽이 개최됐던 곳 정도의 이미지가 떠오르는데 그 당시엔 얼마나 시골이었 을지 상상이 가시죠?
1991년은 위성도시가 한창 세워지고 있던 초기 사업 단계였습니다. 리조트 자산에 알맞은 자산관리 시스템이나 관리 계획이 생겨나기 전이라 선뜻 휘닉스파크 자산관리 업무를 하겠다고 나서는 사람도 많이 없고 오히려 다들 주춤하는 분위기였습니다. 하지만, 저는 과감히 도전을 했습니다. 업무는 물론 쉽지 않았고, 가족을 떠나서 직장동료 들과 사택 생활을 한다는 점이 가장 힘들긴 했지만 리조트 자산에 대한 선제적인 노하우를 얻을 수 있었습니다. 또한, 평창이 환경보호가 필요한 청정지역으로 자체적으로 오수처리 설비를 갖춰 직접 관리를 해야했는데 도심지역의 자산관리와는 확실히 차이를 가지는 부분입니다. 그 당시 호텔 이나 콘도에서 나오는 생활 폐수를 직접 배출을 할 수 없는 상황에서 자체적으로 오수처리 설비를 갖춰 약품처리하고 2급수로 방류하고 이 설비를 당사가 직접 관리 하였습니다. 여러모로 기억에 에피소드가 많은 자산이었습니다.
Q. 나만의 노하우로 운용사들의 가장 큰 고민인 비용 감소 방식을 검토해 운영한 사례가 있다면 알려주세요.
비용 감소 방식은 항상 고민하고 있는 부분인데요. 경험이 많은 젠스타메이트 PMer들이 운용사에게 인정받는 부분이기도 합니다. 간략하게 2가지 사례를 공유드릴 수 있을 것 같습니다.
첫 번째 사례는, 여의도Y빌딩 자산관리를 담당할 때 지하주차장에 음식물 수거 창고 설치가 필요했던 상황에서 조치 투자비를 절감한 사례입니다. 처음 관리소장님이 검토했을 때는 지하주차장 3대 면적을 창고로 용도 변경을 하는 방향으로 제안을 받았습니다. 하지만 창고 설치 비용보다 용도 변경으로 인한 과밀부담금이 1억 가까이 발생한다는 것이 더 큰 문제였습니다. 이에 제가 지하주차장이 아닌 새로운 장소를 물색 후 음식물 저온 창고를 설치하는 안을 검토하여 진행하였습니다. 운용사 입장에선 용도변경을 진행했을 시 발생했을 과밀부담금 1억을 절감할 수 있었습니다.
두번째는, 임대인과 임차인의 니즈가 상충하는 상황에서 협의 점을 잘 이끌어낸 사례입니다. 서대문L빌딩 임차사 중 하나인 F사가 운용하고 있는 콜센터의 임대차 계약서상 전용 승강기를 쓰게 해주겠다는 조항에 의거해 사용하고 있었으나 승강기 자체의 노후로 인한 잦은 고장과 민원이 수시로 발생하고 있었습니다.
승강기 수리 혹은 교체까지 걸리는 시간을 감안했을 때 임차인 측에선 사용의 불편함이 발생하고, 임대인은 빠른 시일 내에 해당 자산 전체를 사옥으로 사용 하고 싶어 했습니다. 여러가지 상황 상 임차사 중도해지 후 승강기 수리를 진행하고, 전체 사옥으로 변경하는 것이 장기적으로 효율적인 자산 관리라고 판단했습니다. 여러 차례 설득과 조율을 통해 중도 해지를 합의하였고, 이로 인해 임대인 측에선 수익이 발생과 동시에 사옥으로 사용하게 되어 만족도가 높았던 사례입니다.
Q. 지금 담당해서 관리하는 물건인 평창카운티에 대한 간략한 설명과 오피스 자산관리와 다른 부분이 있다면 알려주세요.
평창카운티는 노유자(유료 노인복지주택) 시설로 많은 분들이 생소하다고 느낄 수 있는 시설이지만 현재 급격히 고령화 시대로 전환되고 있는 대한민국에서 주목받는 부동산 분야 중 하나입니다.
입주자가 개인이라는 점이 오피스 자산관리와 가장 큰 차이점이라고 볼 수 있습니다. 개인 고객 특성에 맞춰 1:1 맞춤형 서비스가 제공되어야 한다는 것이 다른 의미로 정말 각별하게 신경을 써야 되는 부분이 있기 때문입니다. 구내식당, 사우나, 공연장, 피트니스, 영화관 등의 공용 시설 사전 점검을 통해 입주민 컴플레인을 최소화하는 예방 점검 업무의 중요도가 높습니다.
시설 점검 시 KB골든라이케어 직원 분들이 운영에 많은 노력과 세심한 배려를 하는 부분들을 옆에서 느낄 수 있었습니다. 덕분에 입주민들이 만족도가 높은 것 같습니다. 이지스자산운용과 KB골든라이프케어를 도와 평창카운티 운영에 도움을 줄 수 있도록 최선을 다하고 있습니다.
지금까지 자산관리 전문가이신 최근승 부장님과 김재욱 과장님 두 분을 만나봤습니다.
젠스타메이트의 PM의 이해를 높이는데 도움이 되셨기를 바라며, 다음에는 다른 부서의 인터뷰로 찾아뵙겠습니다!
