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새해 복 많이 받으세요! 2026년의 시작과 함께 전해드리는 올해 첫 이슈체크 주제는 프로젝트 리츠(Project REITs)입니다.
부동산 개발금융 환경이 급변하는 가운데, 지난해 국토교통부가 발표한 ‘프로젝트 리츠(Project REITs)’ 제도는 부동산 개발금융 구조에 변화를 예고한 정책으로 주목받았습니다. 젠스타메이트 뉴스룸에서도 한 차례 다룬 바 있는데요. 👉 프로젝트 리츠 관련 게시물 바로가기
개발 단계부터 리츠를 활용할 수 있도록 제도를 정비하고, 준공 이후에는 직접 운영을 전제로 한 책임형 개발 모델을 제시했다는 점에서 의미가 컸습니다.
2025년 11월 제도 시행 이후 실제 프로젝트 리츠 사례가 등장하면서, 프로젝트 리츠는 이제 제도 논의 단계를 넘어 실무 적용 단계로 진입하고 있습니다.
이번 이슈체크에서는 2026년 1월 기준으로 프로젝트 리츠의 제도적 변화, 실제 사례, 그리고 한계와 과제를 중심으로 현재 위치를 짚어봅니다.
✅ 프로젝트 리츠란?
프로젝트 리츠는 부동산 개발 단계부터 운영단계까지 참여할 수 있도록 설계된 리츠 구조입니다.
이는 PFV(프로젝트금융회사)의 신속성을 리츠에 접목한 구조로, PF 중심 개발금융의 한계를 보완하기 위한 제도적 대안으로 도입됐습니다.
✅ ‘개발–운영’을 잇는 책임운영 개발 모델
프로젝트 리츠의 핵심은 개발 이후 운영까지 전제로 하는 구조라는 점입니다.
단기 분양이나 매각에 집중하던 기존 개발 방식과 달리, 자산을 직접 보유·운영함으로써 장기적인 수익과 지역 가치를 함께 고려하는 모델을 지향합니다.
이를 뒷받침하기 위해 정부는 다음과 같은 유인책을 제시했습니다.
책임운영을 전제로 한 공공택지 내 우량 부지 우선 공급
직접 운영 시 용적률 완화, 기부채납 부담 완화 등 도시계획 인센티브
이러한 정책 방향은 신도시 개발, 도심 재생, 복합개발 사업에서 장기 운영 기반의 개발 구조를 확산시키는 계기가 될 것으로 기대됩니다.
제도 도입 이후 프로젝트 리츠는 신속성은 확보했지만, 개발 단계 리츠에 기존 리츠 규제를 그대로 적용할 경우 실효성이 떨어질 수 있다는 한계가 함께 제기됐습니다. 이에 따라 정부는 제도 취지를 훼손하지 않는 범위 내에서 규제를 정비했고, 이러한 보완 내용이 시행령에 반영되면서 프로젝트 리츠는 보다 현실적인 개발금융 수단으로 구체화됐습니다.
📌 주요 제도 변화 한눈에 보기
1️⃣ 인가 → 신고 방식 전환
→ 사업 착수 속도 개선, 절차 간소화
2️⃣ 개발 단계 공시·보고 의무 최소화
→ 전략 노출 부담 완화
3️⃣ 토지 현물출자 시 양도세·법인세 과세 이연
→ 개발 주체의 초기 세금 부담 완화
4️⃣ 회계 구조상 배당 불확실성 해소
→ 사업비에 초기 운영비 포함
5️⃣ 대주주 지분 제한 완화
→ 책임 있는 의사결정 구조 가능
이러한 제도 변화가 시행령 개정을 통해 구체화되면서, 증권사·자산운용사·디벨로퍼 등 다양한 주체들이 복잡한 인가 절차 없이 리츠를 활용한 개발사업을 추진할 수 있는 환경이 마련됐습니다. 프로젝트 리츠는 기존 리츠 대비 신속성과 유연성을 강화한 개발금융 수단으로 점차 자리 잡고 있습니다.
특히 2026년부터 리츠에 대한 현물출자 과세 이연이 가능해지면서, 개발사가 리츠 구조로 전환할 때 부담해야 했던 초기 세금 문제는 상당 부분 완화되었습니다. 이는 프로젝트 리츠 확산을 위한 중요한 제도적 진전으로 평가됩니다. 다만 해당 조치는 주로 사업자 관점의 진입 장벽 완화에 해당하며, 투자자 관점에서 체감할 수 있는 추가적인 세제 유인책에 대해서는 여전히 논의가 이어지고 있습니다.
회계 측면에서도 초기 우려는 상당 부분 정리되는 분위기입니다. 제도 도입 초기에는 개발 기간 중 발생하는 금융비용, 인허가 비용, 법무비용 등이 당기비용으로 처리되며 배당이 지연될 수 있다는 지적이 제기됐습니다. 그러나 실제 프로젝트 리츠의 경우, 초기 총사업비 산정 단계에서 개발기간뿐 아니라 일정 기간의 운영비까지 포함해 구조를 설계하는 방식이 일반화되고 있습니다. 이를 통해 운영 개시 이후 배당이 불가능해질 위험을 사전에 상쇄하며, 해당 이슈는 현재 관리 가능한 리스크로 정리되는 분위기입니다.
아울러 프로젝트 리츠는 대주주 지분이 50%를 초과하지 않도록 하는 주식 분산 의무가 적용되지 않는다는 점에서도 기존 리츠와 차별화됩니다. 기존 리츠는 주식 분산 요건으로 인해 초기 자본 구조 설계에 제약이 있었던 반면, 프로젝트 리츠는 이러한 제한이 없어 초기 자본 조달 과정에서 유연성이 높다는 평가를 받고 있습니다. 개발 초기 단계에서 책임 있는 사업 주체가 충분한 지분을 확보해 의사결정을 주도할 수 있어, 사업 추진 속도와 실행력을 높일 수 있는 제도적 기반이 마련됐다는 분석입니다.
✅ 실제 사례 등장: 프로젝트 리츠, 실무로 이동하다
제도 시행 이후 국내 1호 프로젝트 리츠 사례가 등장했습니다.
동탄 헬스케어 복합개발 리츠
천안역세권 혁신지구 재생사업 리츠
두 사례 모두 기존 PFV 방식으로 검토되던 사업을 프로젝트 리츠 구조로 전환하거나, 개발 단계부터 리츠를 활용한 사례라는 점에서 의미가 큽니다. 특히 준공 이후 일부 자산을 리츠가 직접 보유·운영하는 구조를 채택해, 책임운영 개발 모델의 실질적 적용 사례로 평가됩니다.
이 외에도 오피스, 기숙사, 복합개발 등 다양한 프로젝트 리츠가 검토·추진 중으로, 제도 시행 이후 시장의 관심은 점진적으로 확대되고 있습니다.
⚠️ 현실적 쟁점과 과제
1️⃣ 실효성 논란이 있는 리츠 분리과세
리츠 투자금 5,000만 원 한도, 3년 보유 조건의 분리과세 제도는 존재하지만, 실제 적용 사례는 극히 제한적이라는 평가가 나오고 있습니다.
투자금 한도와 보유 요건이 리츠의 구조적 특성과 맞지 않으며, 특히 개발형 리츠의 경우 투자자 입장에서 체감 가능한 세제 인센티브로 작동하기 어렵다는 지적이 이어지고 있습니다.
2️⃣ 중소 시행사에게는 여전히 높은 진입 장벽
프로젝트 리츠는 PF 대출의 대안으로 기능할 수 있는 구조이지만, 추가 자본 출자와 장기 운영을 전제로 한다는 점에서 자금력과 운영 경험이 부족한 중소 시행사에게는 여전히 부담이 될 수 있습니다. 향후 금융 지원 구조와 협업 모델의 보완이 필요한 부분입니다.
🔍 정리하며
프로젝트 리츠는 자본시장 기반 개발로 전환하기 위한 중요한 제도적 시도입니다. 제도 시행 이후 실제 사례가 등장했고, 세제·회계 측면에서도 초기 우려는 상당 부분 정리되는 단계에 접어들었습니다.
다만 제도의 취지가 시장에서 안정적으로 작동하기 위해서는
투자자에게 체감되는 세제 인센티브
중소 사업자 참여를 뒷받침할 금융 구조
책임운영 모델을 실질적으로 구현할 운영 역량
이 함께 뒷받침될 필요가 있습니다.
2026년은 프로젝트 리츠가 제도적 실험을 넘어 하나의 개발 방식으로 자리 잡을 수 있을지를 가늠하는 중요한 시점이 될 것입니다.
젠스타메이트 뉴스룸은 앞으로도 프로젝트 리츠의 제도 변화와 시장 동향을 지속적으로 살펴보겠습니다.
