안녕하세요, 젠스타메이트 뉴스룸 독자 여러분~ 👋
2025년도 벌써 열흘 정도밖에 남지 않았는데요.
오늘의 이슈체크는 젠스타메이트 리서치센터가 발간한 ‘2026년 상업용 부동산 중장기 전망’ 보고서를 바탕으로,
앞으로 상업용 부동산 시장이 어디로 향하고 있는지 짚어보려 합니다.
지금부터 자세히 살펴볼게요!
🏢 서울 오피스 시장| 2030년이 변곡점
서울 오피스 시장의 핵심 키워드는 바로 ‘2030년’입니다. 2026~2029년까지는 연평균 19만 평 수준으로 비교적 안정적인 공급이 예상되지만, 2030년 전후로 초대형 개발 프로젝트들이 몰리면서 단기간에 39만 평 규모의 공급 폭증이 예상되거든요.
2026년부터 2029년까지 서울 오피스 재고는
총 약 77만 평 증가
연평균 약 19만 평 공급
이는 과거 평균 공급량(연 26만 평)보다는 낮은 수준이지만,
⚠️ 2030년 전후 초대형 개발 프로젝트가 몰릴 경우
단기적으로 시장 부담이 급격히 커질 가능성이 있습니다.
📉 임대차 시장의 변화 포인트
이런 공급 증가는 임대차 시장에도 영향을 미칠 전망이에요. 공실률은 2025년 7.0%에서 2026년 하반기 7.9%까지 상승하고, 특히 마곡 등 기타권역은 10% 이상의 높은 공실률이 당분간 지속될 것으로 보입니다. 📊
결과적으로 임대료 인상률도 과거 2000~2010년대 수준인 2%대로 회귀하면서 본격적인 ‘임차인 우위 시장’이 열릴 것으로 예상돼요. 수요 측면에서는 금융·보험업 외에도 AI, 데이터, 헬스케어, 바이오 등 새로운 산업으로 다변화가 진행될 전망입니다.
📦 물류센터 시장| 조정 후 국내 투자자 복귀
물류센터 시장은 과잉 공급 이후 재조정 국면이 2026년까지 이어질 것으로 보입니다.
2025년 신규 공급이 50만 평 이하로 전년(191만 평) 대비 3분의 1 수준으로 급감하면서 수급 환경은 점차 안정화되고 있어요.
투자 트렌드도 변화하고 있습니다. 접안 여건, 자동화 가능성, 입지 경쟁력을 갖춘 ‘프라임 자산’ 중심으로 선별적 투자가 이뤄지고 있고, 특히 반도체, 2차전지, 바이오 등 대체 불가능한 수요를 확보한 물류 자산의 가치가 더욱 부각될 전망이에요. 2026년에는 국내 투자자들의 본격적인 복귀도 기대되고 있습니다! 💪
🏨 호텔 시장| 외국인 관광객 증가로 호황 지속
호텔 시장은 가장 밝은 전망을 보이고 있어요! 외국인 관광 수요가 크게 늘면서 호황이 계속될 것으로 예상됩니다. ✈️
외래 관광객 수
2025년 1~7월: 1,056만 명
2019년 동기 대비 +6.8%
서울 호텔 성과 지표 (2024년 기준)
객실 점유율(OCC): 79% (2019년 77%)
객실 평균 단가(ADR): 19만8,000원 (2019년 대비 58% 상승)
투자 흐름도 개발 중심에서 운영 목적의 3·4성급 호텔 거래로 이동하고 있고, 만다린 오리엔탈, 자누 등 글로벌 럭셔리 브랜드들의 국내 첫 입점도 예정되어 있어요.
마무리하며 🎯
김규진 젠스타메이트 리서치센터장님은 이렇게 진단합니다.
“2026년 상업용 부동산 시장은 완화적 금융 여건과 재정 확대 기조 속에서
자산 유형별로 명확히 다른 흐름을 보일 것입니다.오피스는 2030년 이후 공급 급증에 대비한 수요 발굴이,
물류센터는 인프라 산업으로의 전환과 프리미엄 자산 확보가,
호텔은 관광 수요의 지속 가능성이 각각 핵심 과제가 될 것입니다.”
2026년 상업용 부동산 시장은 어떤 장면이 펼쳐질까요? 👀
젠스타메이트 이슈체크는 잠시 숨을 고르며 2주간 쉬어갑니다.
충분히 정리하고, 더 깊어진 시선으로
2026년에 다시 찾아뵐게요.
새해에도 변함없이
현장에서 바로 쓰이는 시장 인사이트,
젠스타메이트 이슈체크가 함께하겠습니다 😊
