안녕하세요, 젠스타메이트 뉴스룸 구독자 여러분!
이번주에는 젠스타메이트 리서치센터에서 발간한 ‘2025년 3분기 오피스 마켓 리포트’를 바탕으로
이번 분기의 시장 흐름과 핵심 트렌드를 짚어드립니다.
2025년 3분기 서울 및 분당권역 오피스 시장은 단일 자산 기준 역대 최대 거래, 전략적 투자자(SI)의 본격 복귀, 서울 오피스 평당가 3,000만 원 돌파 등 주요 지표에서 의미 있는 변화를 보였습니다.
📊 3분기까지 누적 거래규모 15조 원 돌파
2025년 3분기까지 서울 오피스 누적 거래규모는 15.0조 원, 분당권역 포함 시 17.2조 원으로 집계되었습니다. 이는 역대 최고 거래였던 2021년 연간 규모(서울+분당 총 15조 원)에 근접한 수치이며, 2025년 연간 거래는 최초로 20조 원을 상회할 가능성이 높아졌습니다. 4분기 흥국생명 신문로사옥, LG광화문빌딩, 광화문 G스퀘어 등의 딜 클로징 여부에 따라, 2025년 총 거래규모는 20조 원을 넘어설 전망입니다.
🏢 판교 테크원, ‘1건 1조 9,820억’ 역대급 거래
가장 이목을 끈 거래는 단연 판교 테크원입니다.
판교 테크원 거래로 인해 분당권역 분기 거래규모 역시 사상 최대치를 경신했습니다.
👥 SI 수요 폭증… 2025년 SI 비중 40% 육박 전망
2025년 들어 전략적 투자자(SI)의 매입 비중이 37.4%까지 증가했습니다. 이는 2023년(29.1%), 2024년(19.2%) 대비 최대 18%p 이상 상승한 수치입니다.
특히 SI 수요는 아래 권역에 집중되었습니다:
🏢 사옥 실수요를 중심으로 한 ‘선택적 공격 투자’가 시장을 움직이고 있습니다.
💰 평당가 첫 3천만 원 돌파… 가격 지표도 강세
3분기 서울 전체 오피스의 평당 거래가는 3,148만 원, 전 분기 대비 6.1% 상승하며 사상 최초로 3천만 원대를 돌파했습니다.
권역별 평당가:
거래의 중심이 프라임급 코어 자산에 집중되면서, 전반적인 가격 레벨이 한 단계 상승했습니다.
🪙 임대료 소폭 상승, 공실률은 권역별 혼조
3분기 서울 전체 신축포함 공실률은 7.0%로, 전 분기보다 0.1%p 상승했습니다. 이는 2021년 2분기 이후 첫 7%대 진입입니다. 권역별로는 다음과 같은 흐름이 나타났습니다:
임대료는 전 권역에서 0.2~3.3% 수준으로 소폭 상승했으며, GBD·CBD 중심의 대형 오피스에서 인상폭이 확인되었습니다.
2025년 3분기 오피스 시장은 ‘실수요자’의 적극적인 복귀와 함께 거래와 가격, 수요의 질 모두에서 질적 전환이 일어난 시기였습니다. 거래의 양보다 “누가, 왜, 어떤 자산을 매입하는가”에 대한 해석이 더 중요해진 시점입니다.
젠스타메이트는 2025년 4분기 보고서와 함께, MSCI와 공동 개발 중인 상업용 부동산 지수를 통해 시장의 투명성과 분석력을 더욱 강화해 나갈 예정입니다.
