[ISSUE CHECK] 오피스 시장의 게임체인저, ‘게임사’들이 움직이면 시장이 흔들린다

안녕하세요, 젠스타메이트 뉴스룸 구독자 여러분.
이번 ISSUE CHECK에서는 젠스타메이트가 발간한 트렌드 리포트를 바탕으로
게임 산업과 오피스 시장의 관계를 짚어봅니다.
디지털 콘텐츠의 소비가 폭발적으로 늘어난 요즘,
국내 대표 게임사들이 단순한 콘텐츠 기업을 넘어,
서울 오피스 시장의 흐름을 결정짓는 플레이어로 떠오르고 있습니다.

단순히 임차인에 머물지 않고 오피스 시장의 변화를 주도하는 핵심 세력으로 떠오른 게임사들—그들의 움직임은 과연 서울 주요 비즈니스 권역에 어떤 영향을 미치고 있을까요?

지금부터 그 흐름을 함께 따라가 보시죠.

 

🧩 게임사는 ‘공간 전략 주체’다

임차인 → 매수자 → 개발자로의 진화

국내 게임사들은 다음과 같은 이유로 주요 오피스 권역에 입지를 집중시킵니다.

🔹 인재 확보: 우수 개발자 영입을 위한 입지 선점

🔹 브랜드 이미지 제고: 첨단·창의적 공간 연출

🔹 출퇴근 편의성: 교통 접근성이 뛰어난 입지 선호

📍 강남(GBD)과 판교·분당(BBD)는 이들의 핵심 무대입니다.

 

⚙️ 민첩한 공간 전략, 게임사만의 특징

확장, 축소, 이전, 매각까지 빠르게 움직이는 스피드 플레이어

게임사는 경영 실적과 인력 변화에 따라
공간을 유연하게 조정합니다.

🟢 확장 사례

• 크래프톤: 2019년 임직원 726명 → 2021년 1,616명
  → 판교타워 외에도 강남권 대규모 임차
• 라인게임즈, 스마일게이트: 테헤란로, 판교로 사옥 확대

🔴 축소 사례

• 슈퍼캣: 분당 퍼스트타워 일부 면적 해지
• 엔픽셀: 센터필드 일부 반납 → 크래프톤이 추가 확보
• NCSoft: 알파리움 일부 면적 정리, 테헤란로 사옥 매각 후 제2사옥 개발 착수

👉 이런 유연성은 오피스 시장 수급에도 직접적인 영향을 줍니다.

 

🗺️ 오피스 시장의 흐름도 게임사가 바꿨다

GBD ↔ BBD, 권역 이동이 만든 공실률 변화

2010년대 초, 게임사는 대거 판교로 이전했습니다.

• 2013년 NEXON, NCSoft, 네오위즈 등 BBD 대규모 이전
• 판교는 복지 인프라와 창의적 공간을 갖춘 ‘게임밸리’로 부상
• 2014년 GBD 공실률 9.2% → 임차인 우위 전환

📈 이후 쿠팡·마켓컬리, 공유오피스 확산으로 GBD는 다시 임대인 우위가 되었지만,
2025년 현재, 다시금 공급 과잉·금리 상승·게임사의 전략 변화가 맞물리며
GBD·BBD 모두 임차인 우위 시장 재편 조짐이 나타나고 있습니다.

 

🏗️ 이제는 개발자, 투자자로 나선다

임차할 것인가, 개발할 것인가? 게임사의 양손 전략

게임사는 단순한 공간 소비자가 아닙니다.
직접 개발하거나, 자산에 투자하며 시장을 주도하고 있습니다.

🔹 대표 사례

• NEXON:
  → 삼성동 오토웨이타워 지분 50% 인수
  → 역삼 SI타워 입찰 참여
• 넷마블:
  → 구로 G-타워 매각
  → 과천 G-타운 신축 (2027년 완공 예정, 마스터리스 계약 확정)
• 크래프톤:
  → 성수동 ‘K-프로젝트’ 개발 주체
  → 2028년 완공 예정, 기존 사옥 대규모 공실 우려

📍 프라임급 빌딩은 수요 선점 가능성이 높지만,
📍 노후 오피스 자산은 공실 리스크에 노출될 수 있습니다.

 

🧠 2028년, 결정적 한 수가 펼쳐진다

게임사가 만드는 서울 오피스 지형 변화

• 2027~2028년, 판교·성수·과천 등지에서 대규모 게임사 개발 자산 공급 예정
• 이로 인한 공급 집중 리스크, 임대 경쟁 심화는
  오피스 시장 전체 수급 균형을 흔들 수 있습니다.

🎯 특히, 게임사들이 확보한 신흥 권역은
강남과 판교를 대체할 새 비즈니스 거점으로 성장 가능성도 큽니다.

 

✅ 게임사는 더 이상 단순한 ‘콘텐츠 산업’이 아니다

오피스 시장의 ‘핵심 변수’이자 공간 전략의 주도자

• 콘텐츠 제작자이자,
• 공간 전략가이자,
• 오피스 시장을 움직이는 주체자(Agent)

📍 앞으로 게임사의 오피스 전략은
건물주, 투자자, 개발사, 입주사 모두가 주목해야 할 핵심 변수가 될 것입니다.