[ISSUE CHECK] 부동산 PF 리스크 관리, 법으로 묶인다

안녕하세요, 젠스타메이트 뉴스룸 구독자 여러분!
오늘은 상반기 중 가장 주목해야 할 상업용 부동산 시장의 제도 변화 소식을 전해드리려 합니다. 바로 ‘부동산개발사업 관리법’의 제정 소식인데요. 이 법이 부동산 PF 시장에 어떤 영향을 줄지, 함께 알아보시죠.

 

🔎 왜 지금, 이 법이 필요했을까?

2024년 말 기준, 국내 부동산 PF 익스포저는 202.3조 원, 국내 GDP 대비 약 9% 수준에 달합니다.
PF 부실 우려가 커지자 정부는 2024년부터 관련 제도 개선안을 단계적으로 발표해왔고, 지난 5월 27일, ‘부동산개발사업 관리 등에 관한 법률’이 제정·공포되었습니다. 국토교통부는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 투명성과 안정성을 높이기 위한 법적 기반을 마련하고자 이 법률을 추진했으며, 이번 제정은 개발사업 초기 단계부터 개별 개발사업 단위에서 PF 리스크를 체계적으로 통제할 수 있도록 한 최초의 법제화라는 점에서 큰 의미가 있습니다.

 

📌 주요 제도 변화 정리

1. 부동산개발사업 보고의무 도입 (📅 2027년 5월 28일 시행 예정)

‘부동산개발사업’으로 분류되는 일정 규모 이상의 개발사업은 국토부에 사업계획과 자금조달계획 등을 보고해야 하는 의무가 생깁니다.
보고는 다음 5가지 기준 시점 중 가장 이른 날로부터 60일 이내 제출해야 합니다.

• 시행협약 체결일
• 사업 부지 토지 매수 완료일
• 특수목적법인(SPC) 설립일
• 인허가 신청 또는 승인일
• 사업 추진이 구체화된 그 밖의 시점

보고 내용에는 사업명, 사업규모, 분양률, 공정률 등 사업 개요는 물론, 자기자본비율, 대출금리, 연체율 등 금융 정보까지 포함됩니다.

👉 보고주기 및 항목은 추후 대통령령에서 구체적으로 정해질 예정입니다.
👉 정부는 이 제도를 통해 전국 개발사업 현황과 PF 리스크를 통합 모니터링하고, PF 통합관리시스템을 2027년까지 구축할 계획입니다.

 

2. PF 사업성 평가 기준 강화 (📅 2026년 5월 28일 시행 예정)

기존에는 PF 사업성 평가가 형식적·내부적인 절차에 그쳐 실질적인 리스크 검증이 어려웠습니다.
앞으로는 국토부가 고시한 평가 기준에 따라 지정된 외부 평가기관을 통해서만 사업성 평가를 수행해야 합니다.

👉 평가 기준과 평가기관 자격 요건 등은 시행령을 통해 정해질 예정입니다.

 

3. 부동산개발사업조정위원회 신설

개발사업 진행 중 발생하는 분쟁을 조정하기 위한 국토부 산하 조정위원회가 설치됩니다.
2022년 레고랜드 사태 이후 한시적으로 운영된 ‘민·관 합동 PF 조정위원회’를 정식 법정기구로 격상한 것입니다.

기존에는 공공이 참여한 민관 공동개발 사업에 한정되어 있었지만, 이번 법률을 통해 민간 단독 개발사업까지도 조정 대상에 포함되었습니다.
양 당사자가 조정안에 동의하면 법적 효력을 갖는 합의가 성립됩니다.

🗓 시행 일정 요약

💼 사업자별 실무 시사점 & 젠스타메이트의 지원 가능 컨설팅 서비스

그렇다면 이 법률 제정에 따라 사업자들은 어떤 준비가 필요할까요?
그리고 이에 발맞춰 젠스타메이트는 어떤 서비스를 통해 고객사를 지원할 수 있을까요?

🔹 디벨로퍼(시행사)

• 개발 초기부터 투명한 정보 관리 및 재무 건전성 확보 필요
• 보고의무에 대비한 사업계획·자금조달 구조 검토 및 시스템 구축
• 수익성과 안전성을 갖춘 구조 설계가 사업성 평가 통과의 핵심
• 자기자본이 부족한 구조는 부정적 평가 가능성↑

👉 젠스타메이트는 사업 초기 단계에서 사업계획 수립과 자금 구조 점검을 지원하는 컨설팅 기능을 강화하겠습니다.
또한 평가기관 심사 기준에 맞춘 사전 타당성 진단 서비스를 제공하고, 인허가·공정·자금 흐름 데이터의 체계적인 관리체계 마련을 돕겠습니다.

🔹 금융기관(PF 대주단)

• 지정 평가기관의 사업성 평가가 대출심사의 필수요건이 될 가능성
• PF 통합관리시스템 도입에 따라 리스크 노출 및 대응 전략 중요성↑
• 문제 사업장에 대한 재구조화 전략 및 조정위원회 대응 필요

👉 젠스타메이트는 금융기관에 사업 진행현황 보고 및 리스크 진단 리포트를 제공하고,
조정위원회 대응이 필요한 경우에는 정상화 전략 수립 및 협의 지원을 통해 실질적 파트너 역할을 수행하겠습니다.

🔹 운용사 및 기관투자자

• ‘프로젝트 리츠’ 등 간접투자 모델 확대
• 보고의무 도입으로 확보되는 공공 데이터의 전략적 활용 필요
• 시장 분석·입지 전략·투자 타당성 판단력이 운용사의 경쟁력

👉 젠스타메이트는 프로젝트 리츠 설계 시 사업 타당성 분석과 시장 데이터 기반 리포트를 제공하고,
운용 이후에는 사후관리 대행 서비스를 통해 안정적 투자를 지원하겠습니다.
또한, 보고의무를 통해 확보되는 공공 데이터를 바탕으로 지역별 공급·수요 분석 인사이트를 주기적으로 제공하겠습니다.

 

🔍 젠스타메이트의 시선

이번 법률은 기존의 부동산개발업법이 등록제 기반의 사후관리에 머물렀던 것과 달리,
개별 개발사업 단위의 사전관리 체계를 새롭게 제시했다는 점에서 패러다임의 전환을 의미합니다.
PF 대출 구조, 인허가 일정, 공정 지연, 분양률 등 사업 전반의 투명한 관리가 필수화되며,
디벨로퍼·금융기관·PM/CM사 간의 협업 방식에도 상당한 변화가 예상됩니다.

 

PF 관리가 사업의 일부가 아닌 전체가 되는 시대,
젠스타메이트는 고객사의 ‘보고·평가·정상화’까지
End-to-End 지원하는 리스크 매니지먼트 파트너로 진화하겠습니다.