[ISSUE CHECK] 운영까지 책임지는 개발, 가능할까? ‘프로젝트 리츠’가 바꿀 시장 판도

안녕하세요, 젠스타메이트 뉴스룸 구독자 여러분!
지난 21일 국토교통부가 리츠와 부동산 PF 제도 개선 사항을 알리는
‘부동산 산업 선진화를 위한 리츠 및 PF정책 설명회’를 열었습니다.
이번주 이슈체크에서는 이날 다뤘던 ‘프로젝트 리츠(Project REITs)’ 도입이 상업용 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지, 이 가운데 젠스타메이트는 어떤 역할을 할 수 있을지에 대해 이야기 해보겠습니다.

✅ 프로젝트 리츠란?

개발 단계부터 참여할 수 있도록 설계된 새로운 리츠 형태로, 기존처럼 국토부 인가를 받는 대신 설립 신고만으로 사업을 시작할 수 있습니다. 이는 PFV(프로젝트금융회사)의 간편성을 리츠에 적용한 것으로, PFV 세제혜택 일몰(2025년)을 앞두고 리츠가 대체 수단이 될 가능성이 큽니다.

제도 변화가 가져올 효과:

• 신속한 사업 착수: 인허가 대기시간 단축, 신고 수리 후 곧바로 개발 가능
  (리츠 설립등기 후 6개월 이내에 신고하면 되고, 신고 후 20일 내에 수리 여부를 통지)
• 공시·보고 의무 최소화: 전략 노출 최소화, 사업 기밀 유지 용이
• 대주주 지분 제한 완화: 1인 주식 50% 초과 보유 가능 → 신속한 의사결정, 책임 있는 사업 추진 가능

이처럼 인가→신고 전환과 규제 완화로 프로젝트 리츠의 진입장벽이 낮아지면, 다양한 플레이어들이 리츠를 통한 개발사업에 나설 수 있게 됩니다. 특히 증권사, 자산운용사 등 AMC가 복잡한 인가 절차 없이도 리츠 기획에 나서기 쉬워지며, 리츠 시장의 외연이 확대될 전망입니다.

✅ 책임운영 개발 모델: ‘짓고 끝’ 아닌 ‘운영까지 책임지는’ 개발

“짓고 나면 끝”인 기존의 단기 분양 위주 개발에서 벗어나, 디벨로퍼가 자산을 직접 보유·운영함으로써 상권 침체, 과잉공급 등의 문제를 줄이고 지역 수요에 맞는 개발이 가능해집니다. 운영을 전제로 하니 단순 매각 차익보다는 랜드마크 창출 등 특화 개발에 힘쓰게 될 가능성이 높아 결과적으로 지역 가치 상승에 기여합니다

이에 정부는 다음과 같은 유인책을 내놓았습니다.

• 책임운영 약속한 리츠사업자에게 공공택지 내 우량 용지 우선 공급
• 민간 토지주가 현물출자(토지 투자)할 경우 법인세·양도세 등 세제 이연
• 시행사 직접 운영시 용적률 완화, 기부채납 부담완화 등 도시계획 인센티브 제공

이로써 개발-운영-수익의 선순환 구조가 형성되고, 지역 활성화에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.

 

✅ 상업용 부동산 시장에 미칠 변화

• 대형 복합개발 가속화 : 쇼핑몰·오피스·레지던스 등 복합 프로젝트 확대, 수요에 맞춘 규모와 테넌트 믹스 계획으로 안정적 임대수익 모델 유도
• 신도시 개발의 질적 향상: 장기 비전 갖고 해당 부지 개발·운영해 초기 상권 침체 완화, 직주근접 자족도시 실현에 기여
• 도심 재개발 재생 사업 활력: 리츠 참여 확대, 세제 혜택 통한 토지 확보 유인 강화
• 신규 섹터 투자 확대: 데이터센터, 헬스케어, 신재생에너지 등에도 리츠 편입 가능

프로젝트 리츠는 부동산 개발금융의 혁신입니다. PF대출 경색, 고금리 환경에서 자본시장 기반의 투자 유치는 개발의 새로운 활로가 됩니다. 또 장기 운영을 전제로 한 개발이 난개발 억제, 시장 안정, 국민 간접투자 확대에도 기여할 수 있습니다.

 

⚠️ 현실적 한계와 과제

제도 개선에도 불구하고, 현장에서는 프로젝트 리츠의 실효성에 대한 의문이 제기되고 있습니다. 특히 세제, 회계, 자금조달 구조 전반에서 풀어야 할 과제들이 적지 않습니다.

1. 세제 이연 없이는 실질적인 참여 유인 부족

현행 세법상, 개발사가 자산을 리츠로 이전하거나 합병할 경우 양도소득세·법인세 등 막대한 세금이 부과됩니다. 이러한 세금 부담을 이연해주는 조치가 병행되지 않으면 기업 입장에서는 리츠 전환을 쉽게 결정하기 어렵습니다. 실제 한 부동산 금융 전문가는 “프로젝트 리츠의 성공은 기획재정부의 세제 지원이 병행되어야 가능하다”고 강조했습니다.

2. 자금력 부족한 중소 시행사에게는 사실상 참여 장벽

정부는 브릿지론이 막힌 부실 사업장을 장기 임대형 리츠로 전환하는 방안을 제시했지만, 시행사의 추가 자금 출자와 임대운영 부담이 전제조건입니다. 특히 중소 시행사들은 자본 여력도 부족하고 임대운영 경험도 미비하여, 이 구조를 현실적으로 감당하기 어려운 경우가 많습니다.

3. 회계상 ‘배당 가능’ 구조가 현실에서 작동하지 않는 문제

리츠는 상법을 따르므로 누적된 손실을 메꾸기 전까지 배당이 불가능합니다. 개발 기간 동안 법무비용, 인허가비, 금융비용 등 일부 항목은 자산화되지 못하고 당기비용으로 처리되며, 이로 인해 프로젝트 리츠의 재무제표에는 누적손실이 쌓이게 됩니다.
결과적으로, 운영 수익이 나더라도 바로 배당으로 돌리기 어려운 구조가 되어 버립니다.

이는 리츠의 근본 취지인 “개발하고, 운영해서 수익을 배당하는 구조”가 현실에서는 작동하지 않을 수 있다는 점을 시사합니다. 특히 장기 프로젝트일수록 이 문제는 더 심화되며, 투자자 입장에서는 배당 불확실성이 커질 수 있습니다.

 

💼 리츠 시대, 종합 부동산 서비스 기업 젠스타메이트가 여러분의 진짜 파트너

젠스타메이트는 국내 최대 상업용 부동산 종합 서비스 회사로서, 리츠 제도의 변화 속에서 리츠 기획부터 운영, 매각까지 전 과정을 지원할 수 있는 유일한 파트너입니다.

🔍 1. 시장 조사 및 전략 수립: 리츠의 첫 단추를 끼우다

프로젝트 리츠의 성공은 정확한 시장 리서치와 타당성 분석에서 시작됩니다. 젠스타메이트 리서치센터는 서울을 포함한 전국 주요 상업지에 대한 방대한 데이터와 트렌드 분석 역량을 갖추고 있어, 투자 판단에 필요한 입지 분석·수요 예측·임대료 수준·유사 사례 벤치마크 등을 제공합니다.

🛠 2. 자산관리(PM) 및 책임운영 수행: 리츠의 성패를 좌우하다

프로젝트 리츠는 책임운영 모델이 핵심입니다. 젠스타메이트는 약 600만㎡ 이상의 상업용 자산을 관리 중인 국내 최대 PM사로서, 신축 오피스·물류센터·쇼핑몰 등 다양한 자산군에서 운영 경험을 쌓아왔습니다.

또한, 임대 전략 수립, 임차인 유치, 공실 관리, 리포팅 등 리츠 AMC와 투자자가 신뢰할 수 있는 종합 운영 서비스를 제공합니다.

🧩 3. 사업기획매각까지 전 단계 지원: 리츠 생애주기 전체를 책임지다

젠스타메이트는 단순 PM을 넘어, 리츠의 생애주기 전체를 책임지는 통합 파트너입니다.

• 개발 컨설팅: 개발 초기 사업성 검토, 인허가 대응 전략
• 임대차 컨설팅 및 마케팅: 공실 리스크 최소화 전략 수립
• 매각 주선(Brokerage): 자산 성숙 시점에서의 엑시트 전략 수립 및 투자자 연결

이처럼 젠스타메이트는 리츠 기획부터 운영, 매각까지 One-stop 서비스를 제공하며, AMC·시행사·금융사 등 이해관계자들이 리스크를 줄이고 수익을 극대화할 수 있도록 돕습니다.

 

결론적으로 프로젝트 리츠는 자본시장 기반 개발의 새로운 문을 여는 제도적 전환점임에 분명합니다. 그러나 제도의 실효성을 높이기 위해서는 세제 지원, 회계 처리 유연성, 중소 시행사 참여 확대를 위한 금융 인프라 등 현실적 과제에 대한 보완이 반드시 병행되어야 합니다.

젠스타메이트는 이번 제도 변화가 상업용 부동산 시장의 구조적 혁신으로 이어지길 기대하며, 업계와 투자자, 정책 당국과의 연결 고리로서 앞으로도 시장의 신뢰를 쌓아가겠습니다.