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지난 3월 우정사업본부(우본)가 6,000억 원 규모의 국내 부동산 코어전략 펀드(85% 우본 출자, 15% 공동투자자 모집)를 조성하며 업계의 주목을 받았는데요. 지난달 29일 최종 위탁 운용사로 미래에셋자산운용이 선정되었습니다. 이번주 이슈체크에서는 미래에셋자산운용과 우본의 과거 협업 성과, 이번 펀드의 운용 계획과 투자 타깃, 펀드 조성의 시장 영향 등 핵심 내용을 살펴보겠습니다.
🎯 코어전략펀드 개요
• 📍투자 타깃: 서울 주요 권역 프라임 오피스(50%↑) 및 수도권 물류센터
• 🎯 투자 전략: 코어(안정적 수익) 중심 + 일부 코어플러스(높은 수익 가능) 선임대율 50% 이상일 경우, *빌드투코어 방식으로 개발 투자 40% 이내 허용
*빌드투코어(Build-to-Core) : 핵심 입지의 토지를 매입해 안정적 임대가 확정된 상태로 개발함으로써 완공 후 코어 자산으로 편입하는 형태.
• ⏳ 운용 조건: 출자 후 2년 내 투자 완료, 만기 12년 이내
• 📊 목표 수익률: 내부수익률(IRR) 순 7% 이상(연 환산) (cf.국민연금 요구수익률(8.3%) 대비 낮은 수준
• ⏱투자/운용 기간 : 출자 후 2년 내 투자 집행 완료, 펀드 만기 12년 이내
🔍 미래에셋 선정 사유
우본은 1차 제안서 평가 → 프레젠테이션 → 현장 실사를 거쳐 미래에셋을 최종 선정했습니다. 평가에서 주요하게 본 포인트는 다음과 같습니다:
• 📈 실적과 운용력: 1·2호 펀드 성과로 검증된 운용력 보유
• 💰 자금조달 역량: 공동투자자 유치 능력 (펀드의 *15%)
(*펀드 약정액의 15% 내외는 우본 외 공동투자자 몫으로 남겨져 있는데, 이를 적시에 확보할 수 있는 펀드레이징 능력도 선정 평가 기준으로 고려되었음. 다만 우본이 85%까지 출자해 사실상 1곳의 공동투자자만 구하면 되는 구조. 반면 국민연금은 펀드별 출자비율이 50~75%로 낮아 운용사가 나머지 자금을 더 많이 모집해야 했던 것과 비교하면 우본 펀드는 상대적으로 운용사의 부담이 덜한 편)
• 🧭 전략 부합도: 우본의 코어·코어플러스 전략과의 정합성
• ✅ 신뢰도: 리스크 이슈 없는 안정적인 평판
업계에서는 “우본 펀드의 방향성을 가장 정확히 이해한 운용사”라는 점에서 미래에셋이 유리했다고 평가합니다.
미래에셋은 “슈퍼 코어 자산을 타깃으로 하겠다”는 전략을 밝히며, 국내 최고급 자산 중심의 포트폴리오 구성을 예고했습니다.
🤝 검증된 파트너십, 3번째 협업
미래에셋과 우본은 이미 두 번의 성공적인 파트너십을 경험했습니다.
• 2019년 코어전략 펀드 2,500억원 : 스테이트타워 남산 등 프라임 오피스에 투자, 약 30% 자산가치 상승
• 2023년 코어전략블라인드펀드 5,000억원 : 타워8, 로지스원 물류센터 등 편입, 공실률 낮추며 안정적 현금흐름 확보
이번에 미래에셋자산운용이 코어전략 펀드의 위탁 운용사로 선정된 것은 검증된 ‘파트너십’의 연장선이라고 볼 수 있습니다.
💡 시장이 우본의 펀드 출자를 주목하는 이유는?
📉 국민연금에 이어 우본까지 본격 집행에 나서는 등 거대 기관자금의 유입은 장기간 침체된 거래시장에 전환점이 될 수 있습니다.
실제로 최근 시장에서는 “현재 가격대가 저점일 수 있다”는 인식이 확산되고 있으며, 이는 매물 출회 증가와 맞물려 거래 가능성을 높이는 긍정적인 흐름으로 이어지고 있습니다.
이번 우본 펀드는 단순한 ‘출자’ 그 이상의 의미를 갖습니다.
✅ 이미 성과가 검증된 파트너와의 3번째 협업
✅ 슈퍼 코어 자산 중심의 정교한 전략
✅ 얼어붙은 시장에 던져진 회복 신호
앞으로 2년간의 투자 집행과 성과 창출 과정을 주목해야 하는 이유입니다.
📬 젠스타메이트는 앞으로도 기관 투자자들의 자금 흐름과 상업용 부동산 시장의 주요 이슈를 빠르게 전해드리겠습니다.
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