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서울 강남의 중심을 관통하는 테헤란로(강남역 사거리~포스코 사거리) 일대가 서울의 네 번째 중심상업지역으로 지정될 가능성이 열렸습니다.
지난 13일, 서울시는 테헤란로 일대에서 친환경 및 창의적 디자인을 갖춘 건축물에 대해 최대 용적률 1,800%를 허용하고, 높이 제한도 철폐하겠다고 밝혔는데요. 이번 서울시의 지구단위계획 변경은 강남을 글로벌 비즈니스 중심지로 더욱 확고히 하겠다는 의지가 반영된 조치로 볼 수 있습니다.
이 정책이 실제 시행될 경우, 상업용 부동산 시장에 어떤 파급 효과를 가져올까요? 그리고 과거에 시행되었던 ‘적극적 규제 완화’ 정책이 시장에 미친 영향을 살펴보겠습니다.
📌 새 지구단위계획의 주요 내용 정리
1. 용적률 최대 1800%, 높이 제한 폐지
2. 노후 건물의 성능 개선 및 도시경관·건축 디자인 개선에 초점
3. 탄소중립 및 지속 가능성 제고
📌 과거 유사 정책 사례와 그 영향
서울시는 이미 여의도, 상암동, 명동 등 주요 업무·상업 지구를 대상으로 유사한 규제 완화를 시행한 바 있습니다.
1. 여의도 (IFC & 파크원 개발)
여의도는 2000년대 중반 이후 용적률 상향과 개발 정책을 통해 IFC·파크원 등 대형 오피스 빌딩이 들어서며 금융·언론사 본사가 자리 잡는 대표 업무지구로 발전했습니다.
✅ 긍정적 영향
• 프라임급 오피스 공급 증가 → 글로벌 금융사 유입
• 지역 가치 상승 → 토지·건물 가치 및 임대료 상승
• 상업시설 고급화 → 주변 상권 활성화
❌ 부정적 영향
• 신규 오피스 공급 과잉 → 공실률 상승
• 노후 건물 경쟁력 저하 → 리모델링 압박 증가
2. 명동·종로, 고도 제한 완화
명동·종로는 관광·상업 기능 확충을 위해 고도 제한이 일부 완화되어 높은 건물이 들어서고 글로벌 브랜드가 유입되었으나, 리테일 중심 특성과 코로나19 이후 상권 침체로 개발 효과는 제한적이었습니다.
✅ 긍정적 영향
• 유동인구 증가 → 글로벌 브랜드 입점 증가
• 상업시설 임대료 상승 → 대형 리테일 업체 유입
❌ 부정적 영향
• 소규모 상점 임대료 부담 증가 → 기존 상인 이탈
• 오피스 개발 효과 제한적 → 초고층 사무실 수요 미미
• 코로나19로 관광객 감소 → 상권 침체, 공실 증가
3. 상암동 DMC 개발
상암동 DMC는 용적률 상향과 도시지원시설을 활용해 방송·미디어·IT 기업을 집약적으로 유치, 미디어 타운으로 자리 잡았습니다.
✅ 긍정적 영향
• 새로운 업무지구 형성 → 부동산 가치 상승
• 미디어·IT 중심 오피스 수요 지속 유지
• 문화·미디어 특화 상권 발전
❌ 부정적 영향
• 초기 개발 이후 추가적인 대형 프로젝트 부족
• 일부 노후화된 건물의 공실 발생 가능성
📌 테헤란로 용적률 1800%, 강남 오피스 시장에 미칠 영향은?
이번 정책의 핵심 목표는 초고층 오피스 공급 확대이며, 과거 사례를 참고하면 테헤란로가 다음과 같은 변화를 맞이할 가능성이 높습니다.
🔼 긍정적 영향
✔ 프라임급 오피스 공급 증가 → 강남 도심 스카이라인 변화 → 글로벌 기업 유치 가능성 상승
초고층 빌딩이 스카이라인을 바꾸고 지역 이미지를 높여 외국계 기업 유치에도 유리하게 작용할 수 있습니다. 단기적 임대료 상승 압력이 예상되지만 중장기적으로는 임차인 협상력을 확대할 수 있습니다.
✔ 기존 노후 건물 리모델링 활성화
리모델링 지원책 강화를 통해 노후 중소형 빌딩이 인테리어·외관 개선, 공유 오피스 등으로 경쟁력을 유지할 수 있을 것으로 예상됩니다.
✔ 용도 변경 허용(주거→상업)으로 역세권 개발 촉진
소규모 주거시설을 상업·업무시설로 전환해 상업지구 연계 개발 가속화될 전망입니다.
✔ 개발비용 부담 완화로 투자 활성화
고도제한 완화, 용적률 완화 등으로 수익률이 올라 투자가 활성화될 수 있습니다. 실제 서울 성동구 성수동 준공업지역은 땅값 상승으로 개발비용 대비 수익성이 낮아 한동안 ‘돈맥경화’ 상태였지만, 최근 지구단위계획을 통해 용적률 완화·높이 제한 완화 등 각종 규제를 풀어주자 대규모 프로젝트가 다시 활기를 띠었습니다.
🔽 부정적 영향
❌ 오피스 공급 과잉 가능성 → 공실률 증가 우려
수요가 부족할 경우 대규모 공급이 공실률 상승과 신축·노후 건물 간 임대료 격차 심화로 이어질 수 있습니다.
❌ 기존 중소형 빌딩의 경쟁력 저하 → 자산 가치 하락 가능성
중소형 빌딩은 임차인 이탈로 리모델링 부담이 증가하고, 설비·주차 등에서 열세로 인한 가치 하락이 우려됩니다.
❌ 초고층 개발에 따른 교통·인프라 부담 증가
출퇴근 교통 체증이 악화되고, 주변 생활 인프라 수용에 한계가 있을 수도 있습니다.
📌 강남 오피스 시장, 앞으로의 전망
테헤란로는 이미 서울에서 가장 높은 오피스 수요와 임대료를 기록하는 지역 중 하나입니다. 따라서 용적률 상향은 장단기적으로 투자 활성화를 이끌어낼 가능성이 큽니다. 또한, 테헤란로 용적률 완화 정책이 서리풀 복합개발사업, MICE 개발사업, 삼성역 지하화 작업, GBC 개발 등과 연계되면 강남이 명실상부한 글로벌 업무지구로 재탄생할 것이란 기대감도 커지고 있습니다.
그러나 과거 여의도·상암동·명동 등의 사례처럼 교통 개선, 도시재생, 인프라 확충을 적절히 병행해야 부작용을 최소화하고 지속 가능한 성장을 도모할 수 있습니다. 이번 정책이 테헤란로를 “서울의 마천루 비즈니스 중심지”로 변화시킬지, 아니면 오피스 과잉 공급의 우려를 현실화할지는 향후 시장 움직임을 통해 지켜봐야겠죠?
