[ISSUE CHECK] 2024년 3분기 물류시장 거래액 1.7조, 시장 회복 신호인가?

안녕하세요, 젠스타메이트 뉴스룸 구독자 여러분!

지난 주 젠스타메이트 리서치센터에서 2024년 3분기 물류시장 동향을 발표했는데요 . 최근 물류센터 거래액이 증가하면서 시장 회복에 대한 기대감이 높아지고 있는데요. 하지만 과연 진짜 시장 회복 신호라고 볼 수 있을까요? 함께 자세히 들여다보겠습니다.

📊 거래 동향: 경·공매가 이끄는 거래액 증가

🔔 1년 9개월 만의 최대 거래액

2024년 3분기, 전국 물류센터 거래 규모가 약 1조7000억 원을 기록하며 3분기 연속 증가세를 보였습니다. 이는 2023년 1분기(2조1092억원) 이후 1년 9개월 만의 최대치입니다. 얼핏 보기에는 시장이 활기를 되찾은 것 같지만, 내용을 자세히 들여다보면 상황이 그리 단순하지만은 않습니다.

🔍 경·공매 중심의 거래 증가

이번 분기 거래의 주요 특징은 경·공매 물건 중심의 거래 증가입니다. 특히 연면적 3만3000㎡(약 1만 평) 이상의 중·대형 물류센터에서 이러한 경향이 두드러졌습니다.

주목할 만한 거래 사례를 살펴보겠습니다:

🔍 주요 거래 사례 소개

분당야탑물류센터: 이지스자산운용이 공매에서 감정가 3,700억 원 대비 약 40% 낮은 2,227억 원에 낙찰받았습니다. 쿠팡이 투자자로 참여하여, 저온시설이었던 이 물류센터를 상온으로 용도 변경해 전 층을 사용할 예정입니다. 📦
이천시 대월면 부필리 물류센터: 1,320억 원에 경·공매로 거래되었습니다.
이천시 백사면 도립리 물류센터: 600억 원에 경·공매로 거래되었습니다.

📝 2024년 3분기 물류센터 주요 거래 현황

물류센터명	용도	거래가격 (억 원)	거래면적 (평)	평당가격 (천 원)	매도자 / 매수자	비고사항
아미냉장	저온	880	11,785	7,469	아미산업 / 성진이엔지	경·공매
미래인로지스 부천	혼합	3,030	24,846	12,195	미래인로지스부천PFV / 그래비티자산운용
분당야탑물류센터	혼합	2,226	21,340	10,433	에스앤로지스틱스 / 이지스자산운용	경·공매
대덕물류센터 B동	상온	3,180	60,752	5,234	지산산업 / 라살자산운용
마스터개발물류센터	혼합	1,160	15,693	7,392	마스터개발 / 동문산업개발	책임준공
브릭화성물류센터	혼합	1,180	15,317	7,704	브릭화성물류센터 / LB자산운용
도립리 93물류센터	혼합	600	12,205	4,916	백사도립PFV / 대한제분	경·공매
부필리 188 물류센터	상온	1,320	22,896	5,765	씨유로지스 / 페트라빌자산운용	경·공매

(자료: 젠스타메이트)

🏗️ 공급 동향: 신규 공급 감소와 권역별 변화

📉 전반적인 신규 공급 감소

3분기 수도권 물류센터 신규 공급은 약 26만 평으로, 전 분기 대비 약 22% 감소했습니다. 이는 2022년 3분기 이후 가장 적은 분기별 신규 공급량입니다. 대부분의 사업장에서 준공이 지연되고 있어, 모든 권역에서 신규 공급량이 감소했습니다.

🗺️ 권역별 공급 패턴의 변화

하지만 권역별로 들여다보면 흥미로운 패턴이 발견됩니다:

동남권 및 남부권: 신규 공급이 감소했습니다.
서부권 및 서북권: 3개 분기 연속 증가세를 보이고 있습니다.
- 주요 물류센터: 그린웨이브 시화물류센터, 메가와이즈 청라, 한강신도시 물류센터 등 연면적 3만 평 이상의 대형 물류센터들이 이 지역에 집중적으로 공급되었습니다.
남부권: 1만 평 미만의 소형 물류센터 공급이 집중되고 있습니다.

🔍 주목할 점: 젠스타메이트 리서치센터에 따르면, 2024년 말까지 남부권의 연간 신규 공급면적이 처음으로 동남권을 초과할 것으로 예상됩니다. 이는 물류센터 입지 선호도의 변화를 시사하는 중요한 지표일 수 있습니다.

💰 금융 동향: PF 전환율로 본 시장 상황

2022년부터 2024년 3분기까지 건축 인허가를 받은 전국 물류센터(연면적 1만 평 이상)의 본 PF 전환율을 살펴보면, 권역별로 상당한 차이가 있음을 알 수 있습니다.

🏆 권역별 PF 전환율 순위

경북권: 약 60%로 가장 높은 전환율을 보였습니다. 이는 경북권이 물류센터가 상대적으로 적어 틈새시장으로 인식되고 있기 때문으로 분석됩니다.
수도권: 전체적으로 약 20.2%의 전환율을 기록했습니다.
- 서부권, 기타권, 서북권: 30% 이상의 높은 전환율
- 남부권, 동남권, 중앙권: 상대적으로 낮은 전환율
충청권: 8.5%로 가장 낮은 전환율을 보였습니다. 이는 천안, 음성, 진천 등이 신흥 물류센터 권역으로 주목받았음에도 불구하고 예상과 다른 결과를 보여주고 있어 주목할 만합니다.

🔮 시장 전망 및 투자 시사점

📈 거래 시장 전망

경·공매 중심의 거래 지속: 당분간 경·공매를 통한 거래가 시장의 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 이는 투자자들에게 할인된 가격에 우량 자산을 확보할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.
실질적 시장 회복은 지연: 현재의 거래액 증가가 실질적인 시장 회복을 의미하지는 않습니다. 실제 거래량 증가와 함께 일반 매매 거래의 비중이 늘어나야 진정한 회복이라고 볼 수 있을 것입니다.

🏭 공급 시장 전망

4분기 일시적 공급 증가: 김포 양촌읍과 부산 기장군에 연면적 5만 평 이상의 초대형 물류센터가 준공을 앞두고 있어, 4분기에는 공급 면적이 일시적으로 증가할 것으로 예상됩니다.
2025년 이후 공급 이연: 그러나 일부 예정된 공급 물량은 2025년 이후로 이연될 가능성이 높아, 중장기적으로는 공급 조절이 이루어질 것으로 보입니다.