젠스타메이트 PM, 프리미엄 오피스 ‘스테이트타워남산’의 숨은 공신

프리미엄 오피스 효과: 인재 유치의 핵심 전략

최근 사무실을 고급스럽게 꾸미거나 현대화하는 것이 우수한 인력을 유치하는데 큰 영향을 미친다는 사실, 많이들 들어보셨죠? 바로, ‘프리미엄 오피스 효과’입니다. 코로나19 팬데믹 이후 재택근무와 유연근무제가 활성화되면서, 기업들이 직원들을 다시 사무실로 불러들이기 위한 전략으로 프리미엄 오피스 효과를 적극 활용하고 있습니다. 특히 외국계 기업들 사이에서 이 현상이 더욱 두드러지는데요, 대표적인 사례가 외국계 기업들이 대거 입주한 ‘스테이트타워남산’입니다.

국내 최초 호텔식 컨시어지 서비스 도입, 프라임 오피스 스테이트타워남산

스테이트타워남산은 2만평 규모로 서울 CBD권역인 지하철 4호선 명동역에서 200m 떨어진 거리에 있습니다. CBD는 행정기관, 대사관 등이 밀집한 업무지구인만큼 외국계 기업이나 외국인 투자자들의 관심이 높은 권역입니다. 실제 2015년에는 아부다비 투자청이 스테이트타워남산을 매입해 ‘만수르 빌딩’으로도 불리기도 했어요. 2019년 미래에셋이 이 빌딩을 매입하면서 저희 젠스타메이트가 PM(Property Management)업무를 담당하게 됐습니다.

스테이트타워남산은 CBD 권역 내에서도 빌딩 컨디션과 임대료가 높은 수준에 속하는 프라임 오피스 빌딩으로 꼽히는데요. 현재 한국투자공사, BMW 코리아, 스타벅스 코리아, 베인앤드컴퍼니 코리아 등 글로벌 유명 기업들이 입주해 있답니다.

스테이트타워남산의 특징은 호텔식 컨시어지 서비스를 제공하는 빌딩이라는 점이에요. 국내에서는 오피스 에 컨시어지 서비스를 도입한 최초의 사례인데요. 이후에 센트로폴리스, 그랜드센트럴, 센터필드 등 유수의 오피스 빌딩에서도 호텔식 컨시어지 서비스를 도입하기 시작했다고 합니다.

호텔 컨시어지 서비스가 제공되는 오피스, 상상만으로도 럭셔리하죠? 실제 오피스 입구에 들어서자 보이는 1층 로비 벽면은 독특한 질감을 표현한 아트월로 꾸며져 있어 고급스러움이 강조되고 5성급 호텔 로비가 연상됩니다.

스테이트타워남산이 제공하는 컨시어지 서비스는 VIP 전용 서비스, 편의시설과 입주사 전 직원을 위한 편의시설로 이원화 돼 있어 품격과 실용성을 모두 갖췄다는 평가를 받습니다. 입주사 측 VIP 혹은 중요 방문객이 이용할 수 있는 VIP라운지(26층)와 VIP전용 엘리베이터, 주차장(지하 2층)가 있습니다. VIP 전용 시설은 프라이버시를 중시하는 의사결정자들이 특히 선호하는 공간이라고 합니다.

입주사 모든 임직원들을 위한 편의시설에는 2층의 입주사 임직원 전용 피트니스 센터, 카페 라운지, 회의실 등이 있습니다. 업무 효율성, 편의성을 높이고 직원들 간 네트워킹을 강화할 수 있는 공간이죠. 또한 지하 1층의 키친클럽은 직원들이 함께 식사를 하거나 미팅을 가질 수 있는 편안한 공간으로 활용됩니다. 이밖에 음식점, 카페, 편의점, 에스테틱 등의 리테일 시설이 같은 층에 자리잡고 있습니다.

입주사와 임대인 관계를 균형있게 조율하는 젠스타메이트PM

오피스에서 고급 컨시어지 서비스를 제공하는 것은 단순하지 않은 일입니다. 입주사들에게 최상의 서비스를 제공해야 하면서도 동시에 빌딩의 수익성을 고려해야 하는 필요성 사이에서 균형을 맞추는 것이 중요하기 때문입니다. 실제로 PMC(Property Management Company)의 전문적인 관리가 없는 오피스 자산에서는 이러한 고급 서비스의 효과적인 운영이 쉽지 않다고 합니다.

젠스타메이트 PM은 입주사의 니즈를 충족시키기 위한 고품질 컨시어지 서비스를 제공하는 동시에 빌딩의 전반적인 수익성 사이에서 균형을 맞추고 있습니다. 이는 단순히 비용 절감이나 임대 조건 상향에만 초점을 맞추는 것이 아니라, 입주사에게 최상의 서비스 경험을 제공하면서도 빌딩의 장기적인 가치를 유지하고 향상시키는 것을 목표로 합니다.

젠스타메이트 PM은 지속적인 모니터링과 피드백 수집을 통해 서비스 품질을 유지하면서도, 효율적인 자원 배분과 비용 관리를 통해 빌딩의 경제성을 확보하고 있습니다. 스테이트타워남산은 입주사들의 편의성과 만족도를 높이기 위해 호텔급 서비스를 제공하면서도, 임대인과 투자자들에게 안정적이고 매력적인 투자 대상으로 자리매김하고 있습니다.

젠스타메이트의 PM 역량, 리노베이션으로 임대 수익 극대화

젠스타메이트의 PM 역량은 스테이트타워남산의 리노베이션 과정에서 빛을 발했습니다.

스테이트타워남산은 2022년과 2024년 두 차례에 걸쳐 리노베이션을 진행했는데요. 스테이트타워남산의 매수자인 미래에셋이 매입할 당시부터 리노베이션 계획을 갖고 있었다고 합니다. 하지만 리노베이션도 어떻게 진행하는지에 따라 임대 수익률이 천차만별인 것 아시죠? PM1팀은 면적을 효율화를 통해 임대 수익을 극대화할 수 있었습니다.

First Renovation ; 2022

리노베이션 이전 15층은 입주사 전용 회의실 및 카페라운지(SKY Lounge)로 사용되었습니다. 하지만 빌딩운영비용부담 가중 및 금융비용 상승에 따라 수익성 개선 이슈가 대두됨에 따라 PM1팀은 2022년 15층에 위치한 어메니티 서비스(전용회의실, 카페 라운지)를 저층(2층)으로 재배치하고 15층을 오피스로 용도변경, 임대차계약을 체결하여 추가수입원을 마련했습니다. 기존 2층에 있었던 구내식당(Kitchen Club)은 지하 1층 리테일 공실으로 재배치 및 인테리어 리뉴얼을 진행하였습니다. 임대 수익이 늘어나면서도 기존에 임차인들에게 제공하던 서비스를 유지하는 일석이조의 성과를 낼 수 있었던 거죠.

Second Renovation ; 2024

2024년에도 또 한 번 리노베이션이 진행됩니다. 기존 26층에 있던 VIP라운지(TSR∙The State Room)는 다이닝룸, 바버샵, 스위트룸(숙박 가능), 피부관리샵 등 다양한 시설로 기획되었습니다. 그러나 준공 후 빌딩 운영 현실과 맞지 않아 운영이 중단되면서 공간의 절반 이상이 유휴 공간(Dead space)으로 방치되어 있었습니다. 이에 PM1팀은 스테이트타워남산의 차별화된 공간인 TSR을 남기면서도 수익성을 개선하기 위해 기존 라운지의 주 사용공간을 리모델링하되, 유휴 공간을 업무시설로 전환하는 내용의 계획안을 내놓았습니다.

젠스타메이트 PM1팀은 서비스 면적을 축소하고 오피스로 전환하는 과정에서 리노베이션 후의 개선 효과를 여러 차례 강조해 임차인들을 설득했습니다. 협의와 조정을 통해 모든 당사자의 요구를 만족시키는 방향으로 조정해 나간 것입니다.

임차인 만족도 놓치지 않는다, ‘메일룸’ 운영∙

1층 메일룸 운영을 개선한 사례 또한 젠스타메이트의 우수한 관리 역량을 보여줍니다. 기존에는메일룸을 FM인력으로 관리하는 시스템이었으나 PM1팀은 운영 전문성을 높이고자 메일룸 운영 전문업체인 디포스트를 도입했습니다. 전문업체를 통해 메일룸 운영규정이 명확해지자 임차인들의 메일룸 이용 만족도가 높아졌습니다.