[ISSUE CHECK] 변화의 바람 속, CBD의 미래는?

안녕하세요, 젠스타메이트 뉴스룸 구독자 여러분! 🙋‍♂️

 

이번 주 에는 서울 도심권역(CBD, Central Business District) 시장 이야기를 다룹니다. 최근 싱가포르투자청(GIC)의 서울파이낸스센터(SFC) 매각 소식이 도심을 후끈 달궜습니다. 이 뿐만이 아니에요 CBD 곳곳에서 공사가 벌어지고 있어요.  오늘은 CBD에서 일어나고 있는 변화들, 그 이유와 앞으로의 전망까지 함께 살펴보려고 합니다. 자, 함께 볼까요? 🚀

 

CBD가 천지개벽한다고요? 🏗️

네, 맞습니다!   1960년대 후반부터 개발된 서울의 심장부, CBD는  서울시청, 외교부, 정부서울청사, 서울경찰청 등 주요 행정기관은 물론, 대기업 본사와 외국계 기업, 주요 국가 대사관까지 자리 잡고 있는 곳이랍니다.

전통적으로 공실률도 낮고, 새 건물 들어서기도 힘들던 곳이었는데 말이죠.

그런데 지금 CBD 곳곳에서 공사가 벌어지고 있어요! 🚧 양동, 세운상가, 을지로, 서소문 등 거의 모든 곳에서 재개발이 진행 중이거나 예정되어 있답니다. 2024년부터 2030년까지, 무려 15개가 넘는 대규모 프로젝트가 진행 중이에요. 이게 다 완성되면 CBD의 모습이 어떻게 바뀔지, 상상이 되시나요?

 

CBD권역 주요  개발 사례

사업명	면적(평)	예상 완료 시점(년)
양동 도시정비형 재개발구역 제4-2,7지구 오피스 부분 (구 밀레니엄힐튼 부지)	80,000	2030
양동 도시정비형 재개발구역 제8-1, 6지구 (구 메트로타워, 서울로타워 부지)	39,000	2029
세운 재정비촉진구역 3-8, 9, 10구역	69,000	2029
공평구역 제15, 16지구 도시정비형 재개발사업	43,000	2026
서울역 북부역세권 개발사업	43,000	2029
세운재정비촉진지구 3-2, 3구역	51,000	2029
세운재정비촉진지구 4구역	41,000	2026
을지로3가구역 제1·2지구 도시정비형 재개발사업 (을지파이낸스센터)	20,000	2027
을지로3가구역 제6지구 도시정비형 재개발사업	18,000	2026
을지로3가구역 제12지구	14,000	2026
서소문 제11,12지구 (J빌딩 & M빌딩 재개발)	38,000	2029
서울역 북부역세권 개발	54,000	2029
서울역-서대문 1,2구역 제1지구 (삼성생명서소문 재건축)	65,000	2028
세운재정비촉진지구 5-1·3구역 도시정비형 재개발사업	41,000	2029

 

왜 이렇게 개발 열풍이 불까요? 🌪️

•  업무 환경 개선이 시급해요: CBD의 건물들이 여의도나 강남에 비해 상대적으로 노후한 건물들이라… 리모델링이나 재건축이 필요한 시점이 됐어요.
• 업무 환경 개선 요구가 있다는 건 임대 & 투자 수요가 여전히 강하다는 의미겠죠? 해외에선 오피스 시장이 주춤하는데, 우리나라 오피스 시장은 끄떡없어요! 올 상반기 거래액이 무려 1조 3천억 원이나 됩니다. 작년 같은 기간보다 5배나 늘었어요! 재택근무가 보편화된 해외와는 달리 우리나라 기업들은 직원들을 다시 오피스로 불러들이고 있다는 점이 오피스 시장이 활황인 이유로 지목되고 있어요.
• 정책적 지원도 한몫합니다. 오세훈 서울시장의 ‘녹지생태도심’ 재창조 계획과 맞물려 있어요. 녹지생태도심 재창조 계획에 따라 빌딩 사이사이 초록 공간도 생기고, 더 높고 복합적인 개발이 이뤄질 예정이에요.

 

그런데 왜 SFC같은 좋은 건물을 파나요? 🤔

여기서 의문이 들 수 있죠. “GIC는 이렇게 좋은데 왜 팔아?”

전문가들 의견을 종합해보면

• 현재 오피스 가격이 최고점이라고 보는 시각
• GIC의 포트폴리오 조정 (다른 곳에서의 손실을 만회하려는 전략일 수도 있어요)

 

하지만 이건 오히려 CBD의 매력을 증명하는 거 아닐까요? 이렇게 좋은 자산을 팔아도 될 만큼 오피스 시장 분위기가 살아있다는 뜻일 테니까요!

 

앞으로는 어떻게 될까요? 🔮

전망은 좀 엇갈려요. CBD 오피스 공실률이 자연공실률(5%)보다 한참 낮은 수준이라 임대료도 상승하고 오피스 매매가도 크게 떨어지지 않을 것이란 데는 이견이 없는데요.  2025~2026년쯤 CBD에 공급과잉이 올 수 있다는 우려의 목소리도 있어요. 2026년까지 CBD 전체 오피스 면적의 7% 정도가 새로 공급될 예정이거든요. 2030년까지도 공금이 예정돼 있어요,

여러분은 어떻게 생각하시나요? CBD의 변화, 기대되시나요? 아니면 걱정되시나요?

다음 뉴스레터에서 또 만나요! 👋